2026 EYLÜL: İNŞAAT
MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI
(Zafer YÜKSELER, 16
Ekim 2026)
2025 eylül ayında yüzde 22,9 olan
ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 eylül ayında yüzde
29,7’ye yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 eylül ayında yeni konut fiyatları
aylık bazda yüzde 2,19 oranında artmıştır. 2025 eylül ayında yüzde 34,5 olan yeni
konut fiyatlarındaki yıllık artış, 2026 eylül ayında yüzde 24,5 olmuştur. TÜFE-Kira
endeksi yıllık artışı geçen yıl eylül ayında yüzde 69,1 iken, 2026 yılı eylül
ayında yüzde 41,3’e gerilemiştir. TCMB-Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık artışı ise,
aynı dönemde, sırasıyla, yüzde 42,9 ve yüzde 26,6 olmuştur.
Tablo:1-İnşaat
Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE (EYLÜL)
|
|
Eylül
Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim |
|||
|
2023 |
2024 |
2025 |
2026 |
|
|
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi
(1) |
66,43 |
40,99 |
22,87 |
29,74 |
|
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE)
(2023=100) |
103,11 |
26,09 |
34,49 |
24,52 |
|
Toplam Konut Satışları |
-10,66 |
32,26 |
7,07 |
-9,26 |
|
İlk
El Konut Satışları |
-17,43 |
33,99 |
5,22 |
3,85 |
|
İpotekli
Konut Satışları |
-50,22 |
82,80 |
34,88 |
5,09 |
|
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %) |
40,25 |
43,15 |
38,80 |
41,91 |
|
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl
Ortalama, %) |
35,60 |
54,59 |
46,31 |
42,45 |
|
TÜFE |
61,51 |
49,40 |
33,29 |
29,73 |
|
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye
Göre) |
25,76 |
-15,60 |
0,90 |
-4,02 |
|
Kira Endeksi-TÜFE |
95,03 |
117,43 |
69,10 |
41,34 |
|
Yeni Kiracı Kira Endeksi-TCMB |
124,77 |
56,09 |
42,91 |
26,61 |
Kaynak:
TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Eylül verisi tahmindir.
2022-2023
döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları
ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi
sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz
oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme
kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).
2025 ekim-aralık
döneminde reel olarak yüzde 1,8 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı
ocak-eylül döneminde reel olarak yüzde 5,7 oranında gerilemiştir. Ocak-Eylül
döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 24,3 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş
yüzde 17,3 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel
mevduat faizinin halen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin
kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları
sınırlandırmaktadır.
Toplam konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre, 2026 temmuz
ayında yüzde 17, ağustos ayında yüzde 14,7, eylül ayında ise yüzde 9,3 oranında
gerilemiştir. Ağırlıklı olarak ikinci el satışlarda gerileme söz konusudur. 2026
ocak-eylül döneminde toplam konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre,
yüzde 7,2 oranında gerilemiştir. Bu dönemde ilk el satışlar yüzde 0,6 oranında
gerilerken, ipotekli satışlar yüzde 24,7 oranında yükselmiştir.
Yabancılara konut satışı,geçen yıla göre, 2026 yılı temmuz ayında yüzde
1,9, ağustos ayında yüzde 0,1, eylül ayında ise yüzde 9,9 oranında artmıştır. Ocak-ağustos
döneminde ise yüzde 4,3 oranında azalış gözlenmiştir. Yabancılara konut
satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2026 yılı eylül ayında yüzde 1,52 olmuştur.
Ocak-eylül döneminde toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılında
yüzde 14,5 iken, bu pay 2026 yılında yüzde 19,4’e yükselmiştir.
Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde
kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak
gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut
fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını
olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin
durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut
satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, yeni konut fiyatlarının, eylül-aralık
döneminde reel olarak yüzde 1,8 oranında yükselmesine neden olmuştu. Ancak,
2026 ocak-eylül döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu ve faiz oranlarındaki
yükseliş nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 5,7 oranında
gerilemiştir (Grafik:3).
Konut fiyatlarındaki reel gerileme,
faiz oranlarındaki düşüş ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın
alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir asgari
ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 199 ay (16,6 yıl) çalışması
gerekirken, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, bu
sayı 193 aya (16 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2026 yılı ikinci
çeyreğinde 185 ay (15,4 yıl) iken, üçüncü çeyrekte 192 aya (16 yıl) yükselmiştir
[1].
Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi
kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle
önemli ölçüde yükselmektedir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde çalışılması gereken
ay 420 ay (35 yıl) iken, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde 391 aya (32 yıl), 2026
yılı ise üçüncü çeyreğinde ise bu sayı 396 aya (33 yıl) gerilemiştir.[2]
[1] TCMB
konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı üçüncü
çeyreğinde 3.4 milyon lira, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde 4,3 milyon lira, 2026 üçüncü
çeyreğinde ise 5,4 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında 22.105
lira, 2026 yılında ise 28.076 liradır.
[2] TCMB
verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 43,59, 2025
yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 40,57, 2026 yılı üçüncü çeyreğinde ise yüzde 41,79
olmuştur.
