2026 NİSAN- İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYAT VE SATIŞLARI

 

2026 NİSAN: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 20 Mayıs 2026)

            2025 nisan ayında yüzde 23,4 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 nisan ayında yüzde 27,4’e yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 nisan ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,3 oranında artmıştır. 2025 nisan ayında yüzde 32,3 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2026 nisan ayında yüzde 30,2 olmuştur.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( NİSAN )

	Nisan Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025	2026
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	55,49	71,02	23,36	27,37
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	126,05	51,70	32,28	30,17
İlk El Konut Satışları	-35,72	-15,64	40,16	9,60
İpotekli Konut Satışları	-35,39	-67,41	145,12	40,52
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	18,59	44,72	39,56	36,62
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	20,46	58,59	48,82	46,10
TÜFE	43,70	69,81	37,85	32,37
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	57,31	-10,66	-4,04	-1,67

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Ocak verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2025 mayıs-aralık döneminde reel olarak yüzde 3,3 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı ocak-nisan döneminde reel olarak yüzde 4,8 oranında gerilemiştir. Ocak-Nisan döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 14,6 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş yüzde 9,2 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel mevduat faizinin helen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları sınırlandırmaktadır.

2026 nisan ayında toplam konut satışları, bir önceki aya ve geçen yılın aynı ayına göre, sırasıyla, yüzde 11,9 ve yüzde 2,6 oranında artmıştır. 2026 ocak-nisan döneminde toplam konut satışları yıllık olarak yüzde 0,5 oranında artarken, ipotekli satışlar yüzde 33,8, ilk el satışlar ise yüzde 3,8 oranında yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı 2026 yılı nisan ayında, geçen yıla göre, yüzde 1,1, ocak-nisan döneminde ise yüzde 11,6 azalmıştır. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2025 yılı nisan ayında yüzde 1,2 iken, bu yıl yüzde 1,1’e gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılı nisan ayında yüzde 14,8 iken, 2026 nisan ayında yüzde 20,3’e yükselmiştir.

Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, ocak-nisan döneminde yüzde 2,4 gerileyen yeni konut fiyatlarının mayıs-aralık döneminde reel olarak yüzde 3,3 yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak-nisan döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 4,8 gerilemiştir.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme, faiz oranlarındaki düşüş ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2024 yılı ilk çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 180 ay (15 yıl) çalışması gerekirken, 2025 yılı ilk çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, bu sayı 171 aya (14,3 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2026 yılı ilk çeyreğinde ise 172 ay (14,3 yıl) olmuştur [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2024 yılı ilk çeyreğinde çalışılması gereken ay 370 ay (30,8 yıl) iken, 2025 yılı ilk çeyreğinde 344 aya (28,6 yıl), 2026 yılı ilk çeyreğinde ise bu sayı 329 aya (24,7 yıl) gerilemiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı ilk çeyreğinde 3.1 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon lira, 2026 ilk çeyreğinde ise 4,8 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında 22.105 lira, 2026 yılında ise 28.076 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı ilk çeyreğinde yüzde 41,67, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2026 yılı ilk çeyreğinde ise yüzde 35,35 olmuştur.

2026 1.Çeyrek-Temel İşgücü Göstergeleri

 

2026 YILI I. ÇEYREĞİNDE TEMEL İŞGÜCÜ GÖSTERGELERİ

(Zafer YÜKSELER, 18 Mayıs 2026)

TÜİK verilerine göre, 2026 yılı 1.çeyreğinde, geçen yıla göre, işgücü ve istihdam gerilemiştir. Yılın 1.çeyreğinde işsiz sayısı, geçen yıla göre, 34 bin kişi azalırken, işsizlik oranı da yüzde 8,6 seviyesinde kalmıştır.  Ancak, alternatif işsizlik oranlarından İşsiz+Zamana Bağlı Eksik İstihdamdan oluşan işsizlik oranı yüzde 20,9, İşsiz+Potansiyel işgücünün dâhil olduğu işsizlik oranı yüzde 21,3, geniş tanımlı işsizlik olan Atıl İşgücü Oranı ise yüzde 31,9’a yükselmiştir.

Toplam istihdam 2026 yılı 1. çeyreğinde 31.480 bin kişi olmuştur. 2026 yılı 1.çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre, nüfus 536 bin kişi artarken, işgücü 483 bin kişi gerilemiş, istihdam 446 bin kişi azalmış, işgücüne dahil olmayanlar ise 1.020 bin kişi artmıştır. Geçen yıla göre tarım istihdamı 158 bin kişi, tarım dışı istihdam ise 288 bin kişi azalmıştır. Geçen yıla göre istihdam, sanayi sektöründe 230 bin kişi, inşaat sektöründe 86 bin kişi gerilemiş, hizmetler sektöründe ise sadece 33 bin kişi artmıştır. 2026 yılı 1. çeyreğinde fiilen iş başında olanların sayısı, geçen yıla göre 820 bin kişi azalmış, ortalama haftalık çalışma süresi 41,1 saate gerilemiş, toplam çalışılan saat ise yüzde 5,8 oranında düşmüştür.

2026 yılı 1.çeyreğinde, geçen yıla göre, kadın istihdamı 265 bin kişi, erkek istihdamı da 184 bin kişi gerilemiştir. Geçen yıla göre, ücretli-maaşlı çalışanlar, ücretsiz aile işçisi ve kendi hesabına çalışan sayısı azalırken, işveren sayısı 11 bin kişi artmıştır. Bu dönemde ücretli çalışan sayısı 224 bin kişi, ücretsiz aile işçisi de 158 bin kişi azalmış ve 2026 yılı 1. çeyreğinde kayıt dışılık oranı, geçen yıla göre, 1,3 puan gerileyerek yüzde 23,4 olmuştur.

DÖNEMSEL TEMEL İŞGÜCÜ GÖSTERGELERİ (15+yaş, Bin Kişi)

	2023 I.Çeyrek	2024 I.Çeyrek	2025 I.Çeyrek	2026 I.Çeyrek	Yıllık Değişim
					2024 I.Çey	2025 I.Çey.	2026 I.Çey.
15 ve daha yaştaki nüfus	65.214	65.763	66.206	66.742	549	443	536
İşgücü	34.443	35.268	34.922	34.439	825	346	-483
İstihdam Edilenler	30.856	32.013	31.926	31.480	1.157	-84	-446
Tarım	4.156	4.254	4.178	4.020	98	-84	-158
Tarım Dışı	26.700	27.759	27.748	27.460	1.059	-11	-288
Fiilen İş Başında Olanlar	28.926	30.348	30.085	29.245	1.422	-283	-820
İşsiz (U-3)	3.587	3.255	2.993	2.959	-332	-262	-34
İşgücüne Dahil Olmayan Nüfus	30.771	30.495	31.283	32.303	-276	88	1.020
Haftalık Ortalama Çalışma Saati	44,2	43,1	42,4	41,1	1,1	-0,7	-1,3
Kayıt Dışılık Oranı (%)	24,4	25,0	24,7	23,4	0,6	-0,3	-1,3
İşsizlik Oranı (%)	10,4	9,2	8,6	8,6	-1,2	-0,6	0,0
TÜİK-Alternatif İşsizlik Or.(%)
1.İşsiz+Zamana Bağlı Eksik İst.	16.0	17,4	18,9	20,9	1,4	1,5	2,0
2.İşsiz+Potansiyel İşgücü	17,9	18,2	20,4	21,3	0,3	2,2	0,9
3.Atıl İşsizlik Oranı	23,0	25,5	29,4	31,9	2,5	3,9	2,5

 

2026 yılı 1.çeyreğinde işgücüne dahil olmayan kişi verilerindeki yıllık değişimler incelendiğinde, potansiyel işgücü, çalışamaz olanlar ve diğer grubunda önemli artışlar gözlenirken, ev işleri ile meşgul olan kadın sayısı 494 bin kişi azalmış, emekli sayısının ise sadece 24 bin kişi arttığı görülmektedir. Son yıllarda EYT nedeniyle SGK verilerine göre emekli sayılarında önemli bir artış gözlenirken, işgücü anketlerinde emekli sayısında gerileme gözlenmektedir. Nitekim 2023 yılı 1.çeyreğinde 5.084 bin kişi olan emekli sayısı, 2026 yılının aynı döneminde 3.927 bin kişiye gerilemiştir. EYT ile emekli olanların önemli bir kısmının Sosyal Güvenlik Destek Primi ödeyerek tekrar işgücüne dahil olduğu bilinmekle birlikte, önemli bir kısmının da kayıt dışı olarak çalıştığı anlaşılmaktadır.

İŞGÜCÜ, İSTİHDAM VE İŞGÜCÜNE DAHİL OLMAYANLAR (15+yaş, Bin Kişi)

	2023 I.Çeyrek	2024 I.Çeyrek	2025 I.Çeyrek	2026 I.Çeyrek	Yıllık Değişim
					2024 I.Çey	2025 I.Çey.	2026 I.Çey.
1.Genişletilmiş İşgücü	37.571	39.121	40.103	40.020	1.550	982	-83
İşgücü	34.443	35.268	34.922	34.439	825	-346	-483
Potansiyel İşgücü (1)	3.128	3.353	5.181	5.581	725	1.328	400
2.İstihdam	30.856	32.013	31.929	31.480	1.157	-84	-449
Tam Zamanlı	28.932	29.131	28.322	27.241	199	-810	-1.080
Zamana Bağlı Eksik İstihdam	1.924	2.882	3.607	4.239	958	726	631
3.İşgücüne Dahil Olmayanlar	30.771	30.495	31.283	32.303	-276	788	1.020
Potansiyel İşgücü	3.128	3.353	5.181	5.581	725	1.328	400
Emekli	5.084	4.628	3.903	3.927	-456	-725	24
Ev İşleriyle Meşgul	9.426	8.088	6.345	5.851	-1.340	-1.741	-494
Eğitim/Öğretim	4.726	4.480	4.017	4.136	-246	-463	121
Diğerleri (2)	8.407	9.946	11.837	12.808	1.539	1.891	971

(1)İş bulma ümidi olmayanlar, işbaşı yapabilecek olup iş aramayanlar, iş arayıp işbaşı yapamayacak olanlar oluşturmaktadır.

(2)Çalışamaz halde olanlar ile diğeri kapsamaktadır.

İşgücüne dahil olmayan “Ev İşleriyle Meşgul” kadın sayısında son yıllarda radikal bir değişim gözlenmektedir. 2023 1. çeyreğinde 9,426 bin kadın ev işleriyle meşgul grubunda yer alırken bu sayı 2026 yılının aynı döneminde 5.851 bin kişiye gerilemiştir. Geçim koşullarının zorlamasının etkisiyle emekli ve ev kadını sayılarında düşüş olduğu, bu kişilerin büyük ölçüde zamana bağlı eksik istihdam ve potansiyel işgücündeki artışa yol açtığı anlaşılmaktadır. Eğitim/öğretimde olan kişi sayılarında da düşüş gözlenirken, çalışamaz ve diğer grubunda olağanüstü bir yükseliş söz konusudur.

Son iki yılda istihdamın kalitesinde belirgin bir bozulma gözlenmektedir. Tam zamanlı istihdam azalırken, zamana bağlı eksik istidamda artış söz konusudur. 2026 yılı 1. çeyreğinde geçen yıla göre tam zamanlı istihdam 1.080 bin kişi azalırken, eksik istihdam edilenlerin sayısı 631 bin kişi artmıştır. 2023 yılı 1.çeyreğinde eksik istihdamın toplam istihdam içindeki payı yüzde 6,2 iken, bu pay 2025 yılı 1. çeyreğinde yüzde 11,3, 2026 yılı 1. çeyreğinde ise yüzde 13,5 olmuştur.  

2026 yılı 1. çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre, ekonominin ilave istihdam yaratamadığı gözlenmektedir. Geçen yıla göre işsizlik oranı aynı oranda kalmıştır, ancak işgücü ve istihdam azalmış, işgücüne dahil olmayanlar artmış, atıl işgücü oranı ise yüzde 31,9’a çıkmıştır. İstihdamın kalitesinde de bozulma devam etmiştir. Tam zamanlı istihdam gerilerken zamana bağlı eksik istihdam yükselmiş, sanayi istihdamı gerilemeye devam etmiştir. 2026 yılında da hayat pahalılığının devam etmesi emeklilerin ve ev kadınlarının da çalışmalarını zorunlu hale getirmiştir. Bu durum işgücüne dahil olmayanlar grubunun yapısının değişmesine de neden olmuştur.