2026 TEMMUZ: İNŞAAT
MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI
(Zafer YÜKSELER, 18
Ağustos 2026)
2025 temmuz ayında yüzde 23 olan ikamet
amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 temmuz ayında yüzde 28,4’e
yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 temmuz ayında yeni konut fiyatları aylık bazda
yüzde 1,13 oranında artmıştır. 2025 temmuz ayında yüzde 34,5 olan yeni konut
fiyatlarındaki yıllık artış 2026 temmuz ayında yüzde 26,9 olmuştur. TÜFE-Kira
endeksi yıllık artışı geçen yıl temmuz ayında yüzde 79 iken, 2026 yılı temmuz
ayında yüzde 45,3’e gerilemiştir. TCMB-Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık artışı ise,
aynı dönemde, sırasıyla, yüzde 49,1 ve yüzde 28,4 olmuştur.
Tablo:1-İnşaat
Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( TEMMUZ )
|
|
Temmuz
Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim |
|||
|
2023 |
2024 |
2025 |
2026 |
|
|
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi
(1) |
63,18 |
46,94 |
23,02 |
28,43 |
|
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE)
(2023=100) |
95,12 |
38,27 |
34,47 |
26,94 |
|
Toplam Konut Satışları |
17,47 |
13,13 |
12,47 |
-17,01 |
|
İlk
El Konut Satışları |
12,66 |
20,37 |
8,05 |
-8,57 |
|
İpotekli
Konut Satışları |
-23,94 |
-21,96 |
61,09 |
23,68 |
|
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %) |
32,24 |
44,10 |
42,56 |
41,46 |
|
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl
Ortalama, %) |
27,00 |
55,22 |
49,08 |
46,12 |
|
TÜFE |
47,82 |
61,78 |
33,52 |
31,76 |
|
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye
Göre) |
32,00 |
-14,53 |
0,71 |
-3,65 |
|
Kira Endeksi-TÜFE |
81,69 |
122,33 |
78,95 |
45,29 |
|
Yeni Kiracı Kira Endeksi-TCMB |
115,91 |
66,90 |
49,08 |
28,40 |
Kaynak:
TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Temmuz verisi tahmindir.
2022-2023
döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları
ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi
sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz
oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme
kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).
2025 ağustos-aralık
döneminde reel olarak yüzde 1,8 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı
ocak-temmuz döneminde reel olarak yüzde 5,4 oranında gerilemiştir. Ocak-temmuz
döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 19,9 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş
yüzde 13,4 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel
mevduat faizinin halen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin
kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları
sınırlandırmaktadır.
2026 mayıs ayında uzun bayram tatilinin etkisiyle gerileyen konut
satışları, haziran ayında bir önceki aya ve geçen yılın aynı ayına göre,
sırasıyla, yüzde 39,3 ve yüzde 15,9 oranında artış göstermişti. Temmuz ayında,
bir önceki aya göre konut satışları yüzde 4,9 oranında gerilemiştir. 2026 ocak-temmuz
döneminde toplam konut satışları yıllık olarak yüzde 5,5, ilk el satışlar yüzde
0,8 oranında gerilerken, ipotekli satışlar yüzde 30,9 oranında yükselmiştir.
Yabancılara konut satışı,geçen yıla göre, 2026 yılı haziran ayında
yüzde 20 , temmuz ayında yüzde 1,9 oranında artmış, ocak-temmuz döneminde ise
yüzde 7,3 azalmıştır. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki
payı 2026 yılı temmuz ayında yüzde 1,72 olmuştur. Ocak-temmuz döneminde toplam
satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılında yüzde 14,6 iken, bu pay 2026
yılında yüzde 20,3’e yükselmiştir.
Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, ocak-temmuz döneminde yüzde 1 gerileyen yeni konut fiyatlarının ağustos-aralık döneminde reel olarak yüzde 1,8 yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak-temmuz döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu ve faiz oranlarındaki yükseliş nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 5,4 oranında gerilemiştir (Grafik:3).
Konut fiyatlarındaki reel gerileme,
faiz oranlarındaki düşüş ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın
alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir asgari
ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 191 ay (15,9 yıl) çalışması
gerekirken, 2025 yılı ikinci çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, bu
sayı 180 aya (15 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2026 yılı ikinci
çeyreğinde ise 185 ay (15,4 yıl) olmuştur [1].
Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi
kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle
önemli ölçüde yükselmektedir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde çalışılması gereken
ay 406 ay (33,8 yıl) iken, 2025 yılı ikinci çeyreğinde 370 aya (30,8 yıl), 2026
yılı ikinci çeyreğinde ise bu sayı 367 aya (30,5 yıl) gerilemiştir.[2]
[1] TCMB
konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı ikinci
çeyreğinde 3.2 milyon lira, 2025 yılı ikinci çeyreğinde 3,9 milyon lira, 2026 ikinci
çeyreğinde ise 5,2 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında 22.105
lira, 2026 yılında ise 28.076 liradır.
[2] TCMB
verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 44,64, 2025
yılı ikinci çeyreğinde yüzde 41,72, 2026 yılı ikinci çeyreğinde ise yüzde 38,46
olmuştur.
