2026 ŞUBAT-İNŞAAT MALİYETLERİ; KONUT FİYATLARI VE SATIŞLARI

 

2026 ŞUBAT: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 17 Mart 2026)

            2025 şubat ayında yüzde 24,7 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 şubat ayında yüzde 26,5’e yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 şubat ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,6 oranında artmıştır. 2025 şubat ayında yüzde 33,5 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2026 şubat ayında yüzde 29,7 olmuştur.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( ŞUBAT )

	Şubat Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025	2026
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	74,34	68,98	24,66	26,47
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	137,34	66,98	33,49	29,66
İlk El Konut Satışları	-20,12	24,46	13,14	5,86
İpotekli Konut Satışları	-12,97	-48,79	87,42	42,30
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	20,14	40,97	39,98	35,16
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	18,24	48,18	46,46	42,86
TÜFE	55,19	67,05	39,05	31,54
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	52,94	-0,05	-4,00	-1,43

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Ocak verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2025 mayıs-aralık döneminde reel olarak yüzde 3,3 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı ocak-şubat döneminde reel olarak yüzde 2,7 oranında gerilemiştir. Ocak-Şubat döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 7,94 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş yüzde 5 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel mevduat faizinin helen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları sınırlandırmaktadır.

2025 aralık ayında toplam konut satışları, bir önceki aya göre, yüzde 80,4 oranında artmıştır. Toplam konut satışları 2026 ocak ayında, bir önceki aya göre, yüzde 58 oranında düşüş göstermiştir. 2026 şubat ayında toplam konut satışları, bir önceki aya ve geçen yılın aynı ayına göre, sırasıyla, yüzde 11,7 ve yüzde 5,9 oranında artmıştır. 2026 ocak-şubat döneminde toplam konut satışlarındaki yıllık artış yüzde 0,6 ile sınırlı kalırken, ipotekli satışlar yüzde 29, ilk el satışlar ise yüzde 2 oranında yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı 2026 yılı şubat ayında, geçen yıla göre, yüzde 2,9, ocak-şubat döneminde ise yüzde 12,1 azalmıştır. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2025 yılı şubat ayında yüzde 1,3’ten yüzde 1,2’ye gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılı şubat ayında yüzde 15 iken, 2026 şubat ayında yüzde 20’ye yükselmiştir.

 Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, ocak-nisan döneminde yüzde 2,4 gerileyen yeni konut fiyatlarının mayıs-aralık döneminde reel olarak yüzde 3,3 yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak-şubat döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 2,7 gerilemiştir.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay (22,5 yıl) çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya (17,7 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, 171 aya (14,3 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2025 yılı son çeyreğinde 206 aya (17,1 yıl) yükselmiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay (46,7 yıl) iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya (36,2 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde bu sayı 344 aya (28,7 yıl) gerilemiş, 2025 yılı son çeyreğinde ise 404 aya (33,7 yıl)  yükselmiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon lira, 2025 son çeyreğinde ise 4,5 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında ise 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2025 yılı son çeyreğinde ise yüzde 37,66 olmuştur.

2026 Mart-Uluslararası Rezervler ve Döviz Likiditesi

 

Uluslararası Rezervler ve Döviz Likiditesi (Zafer YÜKSELER)

            T.C. Merkez Bankası, 2026 yılı Şubat ve 6 Mart haftasına ait “Uluslararası Rezervler ve Döviz Likiditesi” tablosunu yayınlamıştır. Tabloda yer alan “Resmi Rezerv Varlıkları”, yurt dışı işlemlerin yanı sıra yurt içi yerleşiklerle yapılan yabancı para cinsinden işlemleri de kapsamaktadır. Resmi rezerv varlıklar, döviz, altın, IMF rezerv pozisyonu ve SDR toplamından oluşmaktadır. 2025 yılı 14 Mart haftasında 171,1 milyar dolara yükselen resmi rezerv varlıklar, olumsuz siyasi gelişmelerin etkisiyle, nisan ayında 138,1 milyar dolara kadar gerilemişti. 2026 ocak ayında 218,2 milyar dolara yükselen rezervler, şubat ayında 210,2 milyar dolara, 6 Mart haftasında ise197,5 milyar dolara gerilemiştir.

Resmi rezerv varlıklar toplamından, döviz kredileri-menkul kıymetler-mevduatlar, yurt içi para birimi cinsinden yapılan türev işlemler (swap dahil) ve şarta bağlı döviz yükümlülükleri (yabancı para ve altın cinsinden tutulan zorunlu karşılıklar dahil) ve SDR tahsisatı çıkartılınca “Net Rezerv Varlıklar” elde edilmektedir. 2025 14 Mart haftasında 63,5 milyar dolara yükselen net rezerv varlıklar, nisan ayında 15,5 milyar dolara gerilemiş, 2026 yılı şubat ayında 77,6 milyar dolar, 2026 yılı 6 Mart haftasında ise 63,9 milyar dolar olmuştur. 2025 yılı aralık ayında 12,7 milyar dolar olan toplam swap hacmi ise 2026 yılı 6 Mart haftasında 13,8 milyar dolar olmuştur.

2025 yılının 14 Mart haftasında 89,5 milyar dolara yükselen brüt döviz varlıkları, nisan ayında 49 milyar dolara gerilemiş, 2026 yılı ocak ayında 76,6 milyar dolar, 6 Mart haftasında ise 55,1 milyar dolar olmuştur. 2025 yılı 14 Mart haftasında -2,1 milyar dolar olan net döviz varlıkları, 2026 ocak ayında -22,7 milyar dolar, 2026 yılı 6 Mart haftasında ise -43,2 milyar dolar olmuştur. 2024 aralık ayında 55,6 milyar dolar olan net altın varlıkları, 2026 ocak ayında 112 milyar dolar, 6 Mart haftasında ise 106,9 milyar dolar olmuştur. 2025 şubat-2026 Şubat arasında toplam altın varlıklarında gözlenen 66,2 milyar dolarlık artışın 61,6 milyar doları altın fiyatlarındaki yükselişten kaynaklanmıştır. 2026-6 Mart ile Şubat ayı arasında yüzde 1,7 gerileyen altın fiyatları, altın rezervlerinin 2,2 milyar dolar azalmasına neden olmuştur.

 

   ULUSLARARASI REZERVLER VE DÖVİZ LİKİDİTESİ (Milyon dolar)

	2025			2026
	Şubat	14 Mart(*)	Aralık	Ocak	Şubat	6 Mart
A.Toplam Rezerv Varlıklar	165.417	171.082	184.021	218.158	210.260	197.478
1.Döviz Varlıkları	87.363	89.539	63.915	76.617	65.685	55.053
2.Altın	70.659	74.013	112.385	133.753	136.827	134.707
3.IMF Rezerv Pozisyonu+SDR	7.395	7.530	7.721	7.788	7.748	7.718
B. Toplam Yükümlülükler	-107.400	-107.542	-126.081	-128.640	-132.661	-133.617
1.Döviz Kredisi, menkul kıymet, mevduat	-42.405	-40.161	-42.348	-41.321	-43.041	-44.006
2.Yurtiçi-yurtdışı türev işlem (swap dah.)	-10.609	-11.091	-17.287	-17.312	-16.408	-16.336
3. Diğer	2.889	2.596	4.552	6.556	3.467	2.574
4. Şarta Bağlı Yükümlülükler	-50.028	-51.506	-63.432	-68.931	-69.086	-68.285
a. Döviz	-38.875	-40.351	-42.517	-40.656	-38.236	-37.949
b. Altın	-11.153	-11.155	-20.915	-28.275	-30.850	-30.336
5. SDR	-7.247	-7.380	-7.566	-7.632	7.593	-7.564
C. Net Rezerv Varlıklar	58.017	63.549	57.940	-89.518	77.599	63.861
1. Döviz	-4.526	-2.064	-38.237	-22.672	-32.000	-43.238
2. Altın	62.395	65.454	96.022	112.034	109.444	106.945
3. IMF Rezerv Pozisyonu	148	150	155	156	155	154

   Kaynak: TCMB. (*) İstanbul Belediye Başkanının tutuklanmasından önceki hafta.