2026 Haziran- İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyat ve Satışları

 

2026 HAZİRAN: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 17 Temmuz 2026)

            2025 haziran ayında yüzde 23,5 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 haziran ayında yüzde 29,1’e yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 haziran ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 2 oranında artmıştır. 2025 haziran ayında yüzde 32,5 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2026 haziran ayında yüzde 26,9 olmuştur. TÜFE-Kira endeksi yıllık artışı geçen yıl haziran ayında yüzde 83 iken, 2026 yılı haziran ayında yüzde 47,9’a gerilemiştir. TCMB-Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık artışı ise, aynı dönemde, sırasıyla, yüzde 50,2 ve yüzde 29,2 olmuştur.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( HAZİRAN )

	Haziran Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025	2026
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	52,52	66,23	23,48	29,11
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	94,26	48,17	32,47	26,87
Toplam Konut Satışları	-44,26	-7,98	35,30	15,85
İlk El Konut Satışları	-41,66	-9,10	30,82	23,08
İpotekli Konut Satışları	-66,73	-50,19	111,20	72,13
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	21,29	44,48	43,47	40,34
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	29,35	55,62	50,75	48,02
TÜFE	38,22	71,60	35,05	32,10
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	40,55	-13,65	-1,91	-3,96
Kira Endeksi-TÜFE	75,91	123,64	82,97	47,87
Yeni Kiracı Kira Endeksi-TCMB	109,29	77,73	50,24	29,20

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Haziran verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2025 temmuz-aralık döneminde reel olarak yüzde 0,9 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı ocak-haziran döneminde reel olarak yüzde 4,8 oranında gerilemiştir. Ocak-Haziran döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 17,8 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş yüzde 12,1 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel mevduat faizinin halen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları sınırlandırmaktadır.

2026 mayıs ayında uzun bayram tatilinin etkisiyle gerileyen konut satışları, haziran ayında bir önceki aya ve geçen yılın aynı ayına göre, sırasıyla, yüzde 39,3 ve yüzde 15,9 oranında artış göstermiştir. 2026 ocak-haziran döneminde toplam konut satışları yıllık olarak yüzde 3,1 oranında gerilerken, ilk el satışlar yüzde 0,8, ipotekli satışlar ise yüzde 32,2 oranında yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı 2026 yılı haziran ayında, geçen yıla göre, yüzde 20 artmış, ocak-haziran döneminde ise yüzde 9,2 azalmıştır. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2026 yılı haziran ayında yüzde 1,55 olmuştur. Ocak-haziran döneminde toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılında yüzde 15 iken, bu pay 2026 yılında yüzde 20,4’e yükselmiştir.

 Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, ocak-haziran döneminde yüzde 0,1 gerileyen yeni konut fiyatlarının temmuz-aralık döneminde reel olarak yüzde 0,9 yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak-haziran döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu ve faiz oranlarındaki yükseliş nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 4,8 oranında gerilemiştir (Grafik:3).

Konut fiyatlarındaki reel gerileme, faiz oranlarındaki düşüş ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 191 ay (15,9 yıl) çalışması gerekirken, 2025 yılı ikinci çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, bu sayı 180 aya (15 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2026 yılı ikinci çeyreğinde ise 185 ay (15,4 yıl) olmuştur [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde çalışılması gereken ay 406 ay (33,8 yıl) iken, 2025 yılı ikinci çeyreğinde 370 aya (30,8 yıl), 2026 yılı ikinci çeyreğinde ise bu sayı 367 aya (30,5 yıl) gerilemiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı ikinci çeyreğinde 3.2 milyon lira, 2025 yılı ikinci çeyreğinde 3,9 milyon lira, 2026 ikinci çeyreğinde ise 5,2 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında 22.105 lira, 2026 yılında ise 28.076 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 44,64, 2025 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 41,72, 2026 yılı ikinci çeyreğinde ise yüzde 38,46 olmuştur.

2026 MAYIS-ÖDEMELER DENGESİ GELİŞMELERİ

 

2026 MAYIS- ÖDEMELER DENGESİ GELİŞMELERİ

(Zafer YÜKSELER, 13 Temmuz 2026)

2025 Mayıs ayında 1,1 milyar dolar açık veren cari işlemler dengesi, 2026 Mayıs ayında da 1,5 milyar dolar açık vermiştir. Cari işlemler dengesi geçen yılın Ocak-Mayıs döneminde 23,7 milyar dolar açık verirken, 2026 yılı Ocak-Mayıs döneminde açık 30,7 milyar dolara yükselmiştir. 2026 yılı Mayıs ayındaki uzun bayram tatili, özellikle dış ticaret verileri üzerinde etkili olmuştur. 2025 yılı Mayıs ayında 6,6 milyar dolar olan dış ticaret açığı, 2026 yılı Mayıs ayında 5,6 milyar dolara gerilemiştir. Ocak-Mayıs dönemi dış ticaret açığı ise 41,2 milyar dolardan 42,7 milyar dolara çıkmıştır. 2026 yılı Mayıs ayında ihracat, geçen yıla göre yüzde 9,5 gerilemiş ve 22,5 milyar dolar olmuş, ithalat ise yüzde 10,8 gerileyerek 28,1 milyar dolar olmuştur. Ocak-Mayıs döneminde ihracat 110,9 milyar dolardan 111,1 milyar dolara, ithalat ise 152,1 milyar dolardan  153,8 milyar dolara yükselmiştir. 2026 yılı Mayıs ayında ve Ocak-Mayıs döneminde parasal olmayan altın dengesinde iyileşme gözlenmiş ve açık, 2026 yılı Ocak-Mayıs döneminde 8 milyar dolardan, 6,3 milyar dolara gerilemiştir.  İran savaşının enerji dengesine olumsuz etkisi  2026 Nisan ve Mayıs aylarında gözlenmiştir. 2025 Mayıs ayında 3 milyar dolar olan enerji dengesi açığı, 2026 Mayıs ayında 4,5 milyar dolara yükselmiştir. Ocak-Mayıs döneminde enerji ithalatı 28,3 milyar dolar olmuş ve geçen yıla göre sınırlı bir artış göstermiştir. Parasal olmayan altın ve enerji hariç cari işlemler dengesi, 2025 Ocak-Mayıs döneminde 5,2 milyar dolar fazla verirken, 2026 Ocak-Mayıs döneminde 2,3 milyar dolar açık vermiştir. Ancak Mayıs ayında 3,6 milyar dolar fazla vermiştir. 2026 yılı Ocak-Mayıs döneminde dış ticaret ve cari işlemler açığındaki yükselişin ana nedeni parasal olmayan altın ve enerji hariç dengedeki bozulmadır.

2025 Ocak-Mayıs döneminde  17,5 milyar dolar fazla veren hizmetler dengesi 2026 yılında 16,4 milyar dolar fazla vermiştir. Net seyahat gelirleri Mayıs ayında, geçen yıla göre gerilemiş, 2026 Ocak-Mayıs döneminde ise 13,9 milyar dolar ile geçen yıl seviyesinde kalmıştır. Telekomünikasyon ve diğer iş hizmet giderlerindeki yükseliş devam etmiştir. Faiz, portföy, kar transferleri ve ücret ödemelerinden oluşan “birincil gelir dengesi” , 2025 Ocak-Mayıs döneminde 10,4 milyar dolar, 2026 yılında ise 11 milyar dolar açık vermiştir.

2025 yılında resmi rezerv varlıklar 22 milyar dolar azalmıştır.  2025 yılında, resmi rezerv varlıklar içinde yer alan altın rezervleri 48,1 milyar dolar artarak 112,4 milyar dolara yükselmiştir. Bu yükseliş altın fiyatlarındaki yüzde 64,2 oranındaki artıştan kaynaklanmıştır. 2025 yılında altın rezervlerindeki artışın 43,9 milyar doları fiyat artışından gelmiştir. 2025 yılı Ocak-Mayıs döneminde 23,1 milyar dolar azalan resmi rezerv varlıklar, 2026 yılı Ocak-Mayıs döneminde de 33,3 milyar dolar gerilemiştir. 2026 yılı Şubat ayı sonlarında başlayan İran savaşı, altın rezervlerinde önemli bir düşüşe neden olmuştur. 2026 yılı Şubat ayında 136,8 milyar dolara yükselen altın rezervleri, Mayıs ayında 106 milyar dolara gerilemiştir. Bu dönemde altın fiyatları yüzde 12,7 gerilemiş, altın varlıkları ise 92,5 ton azalmıştır. Altın varlıkları yanı sıra, döviz varlıklarında da düşüş gözlenmiştir. Mayıs ayında resmi rezerv varlıklar 3,3 milyar dolar azalırken, banka rezervlerinde 2,3 milyar dolar artış olmuştur.

2025 Mayıs ayında 6,7 milyar dolar olan sıcak para girişi, 2026 yılı Mayıs ayında 2,3 milyar dolara gerilemiştir. Ancak Ocak-Mayıs döneminde geçen yıl 2,3 milyar dolar olan sıcak para girişi, 2026 yılında 8,8 milyar dolara yükselmiştir. 2025 Ocak-Mayıs döneminde negatif 7,4 milyar dolar olan Net Hata ve Noksan kalemi, 2026 yılı Ocak-Mayıs döneminde negatif 18,5 milyar dolara yükselmiştir.

İran savaşının en belirgin etkisi 2026 Mart ayında resmi rezervlerdeki azalış ve sıcak para çıkışlarında gözlenmişti. Mart ayında sıcak paradan 18,9 milyar dolar çıkış olmuş, resmi rezerv varlıklarda 43,4 milyar dolar gerilemişti. 2026 Mayıs ayında sıcak paradan 2,3 milyar dolar giriş olmuştur. Mayıs ayında yurtdışı yerleşikler borsa ve yatırım fonlarındaki varlıklarını 2,8 milyar dolar azaltırken,  borçlanma senetlerini 1,2 milyar dolar, mevduatlarını da 3,9 milyar dolar artırmıştır.  Bankaların kısa vadeli kredi kullanımlarında 0,3 milyar dolar düşüş gözlenirken, diğer sektörlerin kısa vadeli kredi kullanımları 0,3 milyar dolar yükselmiştir. 2026 Ocak-Mayıs döneminde yabancıların ülkemizdeki doğrudan yatırımları 4,7 milyar dolardan 4 milyar dolara gerilemiş, vatandaşlarımızın yurt dışında yaptıkları yatırımlar ise 3,5 milyar dolardan 4,2 milyar dolara çıkmıştır.

2026 Mayıs ayında ortalama dolar kuru, geçen yıla göre, yüzde 17,1 oranında artmıştır. Bu dönemde yıllık TÜFE artışı yüzde 32,6, yıllık Yİ-ÜFE artışı ise yüzde 28,9 olmuştur. 2026 Mayıs ayı itibariyle, yıllık bazda, Türk lirası TÜFE bazlı Reel Kur Endeksine göre yüzde 6,6. Yİ-ÜFE bazlı Reel Kur Endeksine göre yüzde 1,2 oranında değer kazanmıştır.

                İhracatın ithalatı karşılama oranı 2025 Mayıs ayında yüzde 78,9 iken, 2026 yılında yüzde 80’e yükselmiştir. Parasal olmayan altın ve enerji hariç ihracat/ithalat oranı ise yüzde 92,4’ten yüzde 97,5’e çıkmıştır. Ancak, Ocak-Mayıs dönemi ihracat/ithalat oranlarında düşüş olduğu görülmektedir. 2026 Mayıs ayında uzun bayram tatilinin etkisiyle ana grupların ihracat ve ithalatında düşüş gözlenmiştir. 2026 Mayıs ayında yatırım malı ithalatı yüzde 18,3, ara malı ithalatı yüzde 4,1, tüketim malı ithalatı ise yüzde 30,1 oranında azalış göstermiştir. 2026 yılı Ocak-Mayıs döneminde  dış ticaret hadleri lehimize dönmüş, 88,1’den 91,9’a yükselmiştir. ihracat fiyatları yüzde 13,3, ithalat fiyatları ise yüzde 8,6 artmıştır. 2026 Ocak-Mayıs döneminde ihracat miktar endeksi yüzde 11,5, ithalat miktar endeksi ise yüzde 6,7 oranında düşüş göstermiştir.

Altın Rezervleri ve Fiyat Etkisi (2024 Aralık-3 Temmuz 2026)

 

2024 Aralık ayında 64,3 milyar dolar olan altın varlıkları, 2026 Şubat ayında 136,8 milyar dolara yükselmiştir. Bu dönemde altın rezervleri 60,6 ton artmış, altın fiyatları da yüzde 97,2 yükselmiştir. 2024 Aralık-2026 Şubat arasında altın varlıklarındaki 72,5 milyar dolarlık artışın 67,4 milyar doları altın fiyatlarındaki yükselişten kaynaklanmıştır. 2026 Şubat ayı sonlarında başlayan İran savaşı altın rezervlerinin, 3 Temmuz 2026 tarihi itibariyle, 136,8 milyar dolardan 97,7 milyar dolara gerilemesine yol açmıştır. Altın rezervlerindeki 39,1 milyar dolarlık düşüşün 31,2 milyar doları altın fiyatlarındaki düşüşten kaynaklanmıştır. Bu dönemde altın fiyatları yüzde 19,4 gerilemiş ve 93,7 ton altın satılmıştır.

2026 Haziran ve 3 Temmuz- Uluslararası Rezervler

 

Uluslararası Rezervler ve Döviz Likiditesi (Zafer YÜKSELER)

            T.C. Merkez Bankası, 2026 yılı Haziran ve 3 Temmuz haftasına ait “Uluslararası Rezervler ve Döviz Likiditesi” tablosunu yayınlamıştır. Tabloda yer alan “Resmi Rezerv Varlıkları”, yurt dışı işlemlerin yanı sıra yurt içi yerleşiklerle yapılan yabancı para cinsinden işlemleri de kapsamaktadır. Resmi rezerv varlıklar, döviz, altın, IMF rezerv pozisyonu ve SDR toplamından oluşmaktadır. 2025 yılı 14 Mart haftasında 171,1 milyar dolara yükselen resmi rezerv varlıklar, olumsuz siyasi gelişmelerin etkisiyle, nisan ayında 138,1 milyar dolara kadar gerilemişti. 2026 şubat ayında 210,3 milyar dolar olan rezerv varlıklar, İran savaşının etkisiyle mart ayında 150,8 milyar dolara gerilemiş, nisan ayında 165,5 milyar dolara yükselmişti. Ancak 21 Mayıs 2026 tarihindeki “CHP Mutlak Butlan” kararının etkisiyle, resmi rezervler mayıs ayında 159,2 milyar dolara, haziran ayında da 147,4 milyar dolara gerilemiştir. 3 Temmuz haftasında ise resmi rezerv varlıklar 159,7 milyar dolara yükselmiştir.

Resmi rezerv varlıklar toplamından, döviz kredileri-menkul kıymetler-mevduatlar, yurt içi para birimi cinsinden yapılan türev işlemler (swap dahil) ve şarta bağlı döviz yükümlülükleri (yabancı para ve altın cinsinden tutulan zorunlu karşılıklar dahil) ve SDR tahsisatı çıkartılınca “Net Rezerv Varlıklar” elde edilmektedir. 2025 14 Mart haftasında 63,5 milyar dolara yükselen net rezerv varlıklar, nisan ayında 15,5 milyar dolara gerilemişti. 2026 yılı şubat ayında 77,6 milyar dolar olan net rezerv varlıklar, haziran ayında 19,8 milyar dolar, 3 Temmuz haftasında ise 31,2 milyar dolar olmuştur. 2025 yılı aralık ayında 12,7 milyar dolar olan toplam swap hacmi, 2026 yılı haziran ayında 15,9 milyar dolar, 3 Temmuz haftasında ise 15 milyar dolar olmuştur.

2026 yılı mayıs ayında 45,5 milyar dolar olan brüt döviz varlıkları haziran ayında 45,5 milyar dolar, 3 Temmuz haftasında ise 54,3 milyar dolar olmuştur. 2026 yılı mayıs ayında -55,6 milyar dolar olan net döviz varlıkları, haziran ayında -50,9 milyar dolar, 3 Temmuz haftasında ise -42,4 milyar dolar olmuştur. 2026 yılı ocak ayında 112 milyar dolar olan net altın varlıkları, altın satışı ve fiyat düşüşü etkisiyle, 3 Temmuz haftasında 73,5 milyar dolara gerilemiştir. 2026 yılı Şubat-3 Temmuz döneminde 93,7 ton altın satılmış ve altın fiyatları yüzde 19,4 gerilemiştir.

   ULUSLARARASI REZERVLER VE DÖVİZ LİKİDİTESİ (Milyon dolar)

	2025			2026
	14 Mart (*)	Haziran	Aralık	Mayıs	Haziran	3 Temmuz
A.Toplam Rezerv Varlıklar	171.082	149.897	184.021	159.225	147.426	159.694
1.Döviz Varlıkları	89.539	59.070	63.915	45.522	45.537	54.276
2.Altın	74.013	83.093	112.385	105.992	94.250	97.742
3.IMF Rezerv Pozisyonu+SDR	7.530	7.734	7.721	7.711	7.639	7.676
B. Toplam Yükümlülükler	-107.542	-127.752	-126.081	-136.003	-127.619	-128.527
1.Döviz Kredisi, menkul kıymet, mevduat	-40.161	-43.353	-42.348	-44.063	-42.345	-42.501
2.Yurtiçi-yurtdışı türev işlem (swap dah.)	-11.091	-19.499	-17.287	-20.333	-17.667	-17.580
3. Diğer	2.596	1.663	4.552	1.121	1.806	2.535
4. Şarta Bağlı Yükümlülükler	-51.506	-58.984	-63.432	-65.172	-61.927	-63.458
a. Döviz	-40.351	-44.523	-42.517	-36.762	-36.402	-36.632
b. Altın	-11.155	-14.461	-20.915	-28.410	-25.525	-26.826
5. SDR	-7.380	7.579	-7.566	-7.556	-7.486	-7.523
C. Net Rezerv Varlıklar	63.549	22.145	57.940	23.222	19.807	31.167
1. Döviz	-2.064	-48.305	-38.237	-55.636	-50.877	-42.437
2. Altın	65.454	70.295	96.022	78.703	70,531	73.451
3. IMF Rezerv Pozisyonu	150	155	155	155	153	153

   Kaynak: TCMB. (*) İstanbul Belediye Başkanının tutuklanmasından önceki hafta.