KONUT VE İNŞAAT SEKTÖRÜ GÖSTERGELERİ
(Zafer YÜKSELER, 29 Mayıs
2022)
1.Giriş:
Hızlı nüfus artışı, iç ve dış göçün yaygınlığı, mevcut
konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar planlarındaki sık
değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ekonomide inşaat ve konut sektörünün
sürekli ön planda tutulmasına neden olmaktadır. Geçmişte kırsal kesimden
kentlere hızlı göç sağlıksız ve yasal olmayan yapılaşmalar yaratmış ve konut
sorununun gittikçe karmaşıklaşmasına neden olmuştur. Düşük gelir seviyesi ve gelir
dağılımındaki bozukluk ta, kalitesiz konut üretimine ve hızlı gecekondulaşmaya
yol açmıştır.
1984 yılında Toplu
Konut Fonunun (TKF) kurulması konut inşaat ve finansmanında önemli bir aşamayı
oluşturmuş, ancak Fonun finansman imkânlarındaki azalmayla birlikte konut
inşaatındaki ivme de zaman içinde hız kaybetmiştir. 1999 Marmara depremleri,
konut inşaatı konusunda önemli bir dönüşüm oluşturmuştur. Deprem sonrasında,
yapı denetimi, bina kalitesi ve çevre düzenlemesi konularına artan ölçüde önem
verilmeye başlanmış ve konut sektöründe değişim ve kurumsallaşma yönünde
adımlar atılmıştır. 1995 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının
kurulmasına imkân tanınmış, 2002 yılında
Toplu konut Fonunun tasfiyesinin ardından Toplu Konut İdaresi yeniden
yapılandırılmış, 2003 yılında yabancılara gayrimenkul satışına ilişkin
düzenleme yapılmış ve 2007 yılında da Mortgage Finansman sistemine ilişkin
yasal düzenleme yürürlüğe girmiştir.
2001
krizi sonrasında, enflasyon ve faiz oranlarındaki gerileme, uluslararası likidite
bolluğunun katkısıyla artan finansman imkânları ekonomide hızlı bir canlanmaya
katkıda bulunmuştur. Bu dönemde, başta konut olmak üzere gayrimenkul sektörü de
hızlı bir canlanma sürecine girmiştir. Konutun yanı sıra, ofis binaları,
ticaret ve alışveriş merkezleri inşaatları hızlı bir artış göstermiştir. Konut
ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu canlanmada, özellikle Toplu Konut
İdaresinin başlattığı yeni uygulamalar ve bankaların konut kredilerindeki
artışlar büyük bir rol oynamıştır. 2002 yılı sonrasında
Toplu Konut İdaresi Başkanlığının en önemli finansman kaynağını, İdareye
devredilen arsa ve araziler oluşturmuştur. TOKİ, bu arsa ve arazilerde gelir
paylaşımı yöntemiyle kaynak geliştirme projeleri uygulayarak önemli bir
finansman imkânı yaratmış ve bu kaynakla sosyal konut inşaat projelerini
finanse etmeye çalışmıştır.
2000’li yıllarda Türkiye’de gayrimenkul
sektöründe görülen bu olumlu gelişme, 2008-2009 Küresel Finansal Kriz sürecinde
aksamakla birlikte, kriz sonrasında da 2018 yılına kadar devam etmiştir. 2018
yılı Ağustos ayında yaşanan kriz sonrasında faiz oranlarının yükselmesi, inşaat
ve konut sektörünü olumsuz etkilemiştir. İnşaat ve konut sektörünü canlandırmak
amacıyla, 2019 yılından itibaren kamu bankalarının yeni kredi programları
devreye sokularak sektör desteklenmeye çalışılmıştır.
2021 yılı Eylül ayından itibaren
faiz indirim sürecinin başlatılması ile birlikte, konut ve inşaat sektöründe
olağanüstü gelişmeler gözlenmeye başlanmıştır. Döviz kurlarındaki ani yükseliş
ve bunun enflasyona yansıması, reel kredi ve mevduat faizlerinin negatife
dönüşmesine neden olmuştur. Türk lirasındaki aşırı değer kaybı, yabancıların
gayrimenkul alımı için fırsat oluşturmuştur. Döviz kurlarındaki bu ani sıçrama aynı
zamanda inşaat maliyetleri ve konut fiyatlarındaki yükselişi de beraberinde
getirmiştir. Bu olumsuzluklara ilave olarak Şubat ayında Rusya-Ukrayna
savaşının başlaması, bu ülkelerin vatandaşlarının Türkiye’den konut edinme
talebini de artırmıştır. Faiz indirim süreci ile tetiklenen bu gelişmeler
sonuçta, konut piyasasında aşırı bir dengesizliğe neden olmuş, konut
kiralarında aşırı bir artış gözlenmiş ve kiracı-ev sahibi ilişkileri kopma
noktasına gelmiştir.
Bu çalışmada, inşaat ve konut
sektöründe son yıllarda yaşanan gelişmeler, çeşitli göstergelere ilişkin
grafikler ve kısa değerlendirmelerle açıklanmaya çalışılacaktır.
2.
Nüfus ve Hane Halkı Sayıları:
Bir ülkede konut ve konuta
yönelik inşaat faaliyetlerini belirleyen en temel göstergelerden birisi, o
ülkedeki nüfus artışı ve hane halkı sayılarındaki değişimdir. Türkiye’de 2015
yılında 76,4 milyon kişi olan kurumsal olmayan nüfus, 2021 yılında 82,8 milyon
kişiye yükselmiştir. Bu dönemde toplam hane sayısı da 21,9 milyon haneden 25,8
milyon haneye çıkmış, ortalama hane büyüklüğü 3,5 kişiden 3,2 kişiye
gerilemiştir (Tablo:1). 2015 yılında hane sayısında 478 bin adet artış olurken,
bu sayı 2021 yılında 803bin adede yükselmiştir. 2021 yılındaki bu yükseliş,
Covit-19 nedeniyle 2020 yılında evliliklerde yaşanan azalıştan kaynaklanmıştır.
2015-2021 döneminde hane sayısındaki ortalama artış 626 bin hane olmuştur.
2015 yılında, tek kişi ve sadece
eşlerden oluşan hanelerin toplam haneler içindeki payı yüzde 25,8 iken, bu pay
2020 yılında 33,9, 2021 yılında ise 35,1 olmuştur. Tek kişi ve sadece eşlerden
oluşan hanelerdeki artış, ortalama hane büyüklüğünü düşürürken, yeni ve/veya
kiralık konut ihtiyacının da önemli göstergesini oluşturmaktadır.
Tablo:1- Kurumsal Olmayan Nüfus, Toplam
Hane Sayısı ve Yapısı
|
|
Kurumsal
Olmayan Nüfus (Bin)
|
Toplam
Hane Sayısı (Bin)
|
Ortalama
Hane Büy. (Kişi)
|
Tek
Kişi+ Eşlerden Oluşan Hane Oranı (%)
|
Toplam
Hane Sayısındaki Değişim (Bin)
|
|
2015
|
76.369
|
21.850
|
3,5
|
25,8
|
478
|
|
2016
|
77.110
|
22.322
|
3,5
|
30,9
|
472
|
|
2017
|
78.862
|
23.096
|
3,4
|
31,6
|
774
|
|
2018
|
79.762
|
23.596
|
3,4
|
32,5
|
500
|
|
2019
|
80,709
|
24.257
|
3,3
|
33,1
|
661
|
|
2020
|
81.873
|
24.952
|
3,3
|
33,9
|
695
|
|
2021
|
82.803
|
25.755
|
3,2
|
35,1
|
803
|
|
2015-21 Ort.
|
79.641
|
23.690
|
3,4
|
31,9
|
626
|
Kaynak: Gelir ve Yaşam
koşulları Araştırması.
TÜİK
tarafından yapılan “Gelir ve Yaşam
Koşulları Araştırmalarına” göre, 2015-2021 döneminde, ev sahipliği oranı
gerilerken, kiracıların oranı artış göstermektedir. 2015 yılında yüzde 23,3
olana kiracılık oranı, 2021 yılında yüzde 26,8’e yükselmiştir (Tablo:2,
Grafik:1). Kiracılık oranındaki bu yükselişin, tek kişi ve sadece eşlerden
oluşan hane sayısındaki artıştan kaynaklandığı tahmin edilmektedir. Genelde
aile veya akraba konutunda oturan ve kira ödemeyen hanelerin, toplam haneler
içindeki payı ise 2015-2021 döneminde, ortalama yüzde 14,6 olmuştur (Tablo:2).
Tablo:2- Konut Sahipliği ve Kiracılık
Oranı, Özel Daire Yapı Ruhsatı-İzni ve Satışı
|
|
Ev
Sahibi Oranı (%)
|
Kiracı
Oranı (%)
|
Diğer(%)
(1)
|
Yapı
İnşaat Ruhsatı
(Bin
Daire)
|
Yapı
Kullanım İzni
(Bin
Daire)
|
İlk
El Konut Satışı
(Bin
Daire)
|
|
2015
|
60,4
|
23,3
|
14,8
|
897
|
733
|
599
|
|
2016
|
59,7
|
24,4
|
14,4
|
1.007
|
754
|
632
|
|
2017
|
59,1
|
24,7
|
14,8
|
1.405
|
834
|
660
|
|
2018
|
59,0
|
25,2
|
14,5
|
669
|
894
|
652
|
|
2019
|
58,8
|
25,6
|
14,3
|
320
|
739
|
508
|
|
2020
|
57,8
|
26,2
|
14,7
|
555
|
600
|
470
|
|
2021
|
57,5
|
26,8
|
14,6
|
710
|
627
|
462
|
|
2015-21 Or
|
58,9
|
25,2
|
14,6
|
795
|
740
|
569
|
Kaynak: TÜİK, Gelir ve Yaşam koşulları Araştırması ve Yapı İzinler ve
Konut Satış istatistikleri.
(1) Diğer, babasının,
akrabasının vb. evinde ikamet edip hiç bir şekilde kira ödemeden oturanlardır.
2015-2021 döneminde yapı inşaat
ruhsatı alan daire sayısı ortalama 795 bin iken, yapı kullanım izni verilen
daire sayısı ortalaması 740 bin olmuştur. Bu dönemde ilk el konut satışı ise
569 bin daire olarak gerçekleşmiştir. 2020 ve 2021 yıllarında yapı kullanım
izni verilen daire sayıları, hane sayısındaki artışın gerinde kalmıştır. Bu
durum, arz ve talep arasında bir uyumsuzluk olduğuna işaret etmektedir (Bakınız
Grafik:1).
3. Yabancılara Konut Satışları:
Yabancılara
gayrimenkul satışı uygulaması 2003 yılında başlatılmıştır. Bu uygulama,
ağırlıklı olarak Avrupalı turistlerin sahil bölgelerinde konut alımını teşvik
etmek için yürürlüğe konulmuştur. 2018 yılından itibaren gayrimenkul alan
yabancılara vatandaşlık hakkı verilmeye başlanmıştır. Türkiye’nin yakın
çevresinde yer alan pek çok Orta Doğu, Asya ve Afrika ülkelerinde iç savaş ve
kargaşa nedeniyle, vatandaşlık için konut alımına ilgi gittikçe artmış
bulunmaktadır. Ülkemizin Avrupa’ya geçiş ülkesi olması yanı sıra Suriye iç
savaşı nedeniyle ülkemize yoğun bir mülteci girişi olmuştur. Son olarak
Rusya-Ukrayna savaşı, bu ülke vatandaşlarının bazı illerde konut alım ve
kiralama girişimlerini hızlandırmış bulunmaktadır.
Göç İdaresi
Başkanlığı resmi verilerine göre 2021 Mayıs ayı itibariyle Türkiye’de yasal
olarak 5,1 milyon yabancı bulunmaktadır. Bu yabancıların 1,4 milyon kişisinde
ikamet izni bulunurken, 3,7 milyon kişisi geçici koruma kapsamında bulunan
Suriye uyruklu mültecilerden oluşmaktadır. Yasa dışı giriş yapıp Türkiye’de
yerleşmiş kişi sayıları konusunda tutarlı bir bilgi bulunmamaktadır.
Tablo:3- Yabancıların Konut Satışları
İçindeki Payları (%)
|
|
2015
|
2016
|
2017
|
2018
|
2019
|
2020
|
2021
|
|
TÜRKİYE
|
1,84
|
1,36
|
1,58
|
2,88
|
3,37
|
2,72
|
3,93
|
|
Ankara
|
0,41
|
0,43
|
0,54
|
1,63
|
1,92
|
1,75
|
2,55
|
|
Antalya
|
9,43
|
7,18
|
7,81
|
12,61
|
13,72
|
12,11
|
18,57
|
|
İstanbul
|
3,13
|
2,50
|
3,43
|
6,10
|
8,78
|
7,23
|
9,58
|
|
Diğer İller
|
0,64
|
0,82
|
0,89
|
1,62
|
1,44
|
1,10
|
1,60
|
Kaynak: TÜİK, Konut
Satış istatistikleri.
Türkiye genelinde
yabancıların konut satışları içindeki payı 2015 yılında yüzde 1,84 iken, bu pay
2019 yılında yüzde 3,37’ye çıkmış, Covit-19 salgını etkisiyle 2020 yılında
yüzde 2,72’ye gerilemiştir. 2021 yılında yabancıların satışlar içindeki payı
tekrar yüzde 3,93’e yükselmiştir (Tablo:3). Türk lirasında yaşanan aşırı değer
kaybı ve Rusya-Ukrayna savaşının, 2022 yılında yabancılara konut satışını
önemli ölçüde artıracağı tahmin edilmektedir. Nitekim 2022 Ocak-Nisan döneminde
yabancılara konut satışı, geçen yılın aynı dönemine göre, yüzde 48,9 artmış ve
toplam satışlar içindeki payı yüzde 4,6’ya yükselmiştir.
Yabancılara konut
satışlarının bazı illerde ve semtlerde önemli oranlara yükseldiği emlakçılar
tarafından ileri sürülmektedir. Yabancı dilde satış ve kiralık ilan sayılarının
emlak sitelerinde arttığı gözlenmektedir. Özellikle Antalya ve İstanbul’da
yabancılara konut satışlarının, konut satış fiyatları ve kiraları etkileyecek
seviyeye geldiği görülmektedir (Tablo:3). Yabancılara satışın etkisiyle, konut
satış fiyatları ve kiraların arttığı ifade edilmektedir. TCMB konut fiyat
endeksine göre, tüm bölgelerde konut fiyatları TÜFE enflasyonunun üzerinde
artış göstermiştir. Ancak, başta İstanbul olmak üzere Antalya, Adana, Mersin
gibi büyük şehirlerde konut fiyatları ortalama artışın üzerinde bulunmaktadır.
4. Bina İnşaat Maliyetleri ve Konut Satış
Fiyatları:
2020
yılı son çeyreğine kadar TÜFE enflasyonunun altında artış gösteren ikamet
amaçlı bina inşaat maliyetleri, son çeyrekte artış eğilimine girmiş ve bu
eğilim günümüze kadar devam etmiştir. İşçilik maliyetlerindeki artış sınırlı
kalırken, malzeme fiyatlarındaki yüksek artış inşaat maliyetlerini olumsuz
etkilemiştir (Grafik:3). 2021 yılında ikamet amaçlı bina inşaat maliyeti
endeksindeki ortalama artış yüzde 40,7 olmuştur. Bu dönemde malzeme fiyatları
yüzde 50,7 artarken, işçilik maliyeti yüzde 21,3 artmıştır. İnşaat malzeme
fiyatlarındaki artışta döviz kurlarının önemli bir etkisi bulunmaktadır.
Nitekim döviz kurlarında hızlı bir artışın gözlendiği son altı ayda malzeme
fiyatları hızla yükselmiş ve 2022 Ocak-Mart döneminde, geçen yılın aynı
dönemine göre, malzeme fiyatları yüzde 109 artmıştır.
2017-2019 döneminde ikamet amaçlı
bina inşaat maliyetlerindeki artışlar konut fiyatlarına yansımamıştır. Bu
dönemde inşaat maliyetlerindeki yıllık ortalama artış yüzde 19 iken, yeni konut
fiyatlarındaki artış yüzde 8,3’te kalmıştır. 2020 yılı Mayıs ayında kamu
bankaları öncülüğünde başlatılan yeni konut kredisi programı (düşük
faizli-ödemesiz dönemli-uzun vadeli) toplam konut satışlarını yüzde 11,2,
ipotekli satışları yüzde 72,4 artırmıştır. 2020 yılından itibaren konut fiyat
artışları maliyet artışları ve TÜFE enflasyonunun üzerinde seyretmiştir
(Grafik:4). İkamet amaçlı bina inşaat maliyeti 2020 yılında ortalama yüzde 12,9
artarken, yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 25,7 olmuştur. Bu artışlar 2021
yılı son çeyreğinde, sırasıyla, yüzde 52,1 ve yüzde 58,3 olurken, 2022
Ocak-Mart döneminde, yüzde 86,5 ve yüzde 101,8’e çıkmıştır.
İnşaat maliyeti, enflasyon ve
döviz kurlarındaki değişim yeni konut fiyatları yanı sıra ikici el konut
fiyatlarını da benzer şekilde etkilemektedir. Nitekim 2016-2020 döneminde yeni
konut fiyatlarındaki ortalama artış yüzde 12,8 iken, yeni olmayan konut
fiyatları da bu dönemde ortalama yüzde 11,5 artmıştır. Ancak son dönemlerde iki
endeks arasındaki farklılık gözlenmeye başlanmıştır. 2021 yılı son çeyreğinde
yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 58,3 iken, yeni olmayan konut
fiyatları yüzde 48,6 artmıştır. Bu oranlar 2022 yılı Ocak-Mart döneminde de,
sırasıyla, yüzde 101,8 ve yüzde 93,8 olarak gerçekleşmiştir (Grafik:5).
Yeni konut fiyatları ile mevduat ve kredi faizleri
arasındaki ilişki incelendiğinde, kredi ve mevduat faizlerindeki yükselişin
yeni konut fiyatlarındaki artışı sınırladığı görülmektedir (Grafik:6).
2017-2019 döneminde kredi ve mevduat faizlerinin TÜFE enflasyonunun üzerinde
seyretmesi, yeni konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde sınırlandırmıştır.
Reel faizlerin önemli ölçüde negatif olduğu 2021 yılı sonları ve 2022 Ocak-Mart
döneminde ise yeni konut fiyatlarında aşırı artışlar gözlenmiştir.
5. Konut
Satışları:
Konut satışları
yıllar itibariyle önemli bir dalgalanma göstermiştir. 2015-2021 döneminde
ortalama 1.408 bin adet konut satılmıştır. Bu konutların 569 bin adedini ilk el
konutlar oluştururken, 839 bin adedi ikinci el konutlara aittir. 2016-2019
döneminde ilk el konut satışları ortalama 647 adet olmuş, son iki yılda ise bu
sayı 466 bin adede gerilemiştir (Grafik:7). Aynı dönemde, ikinci el konut
satışları ise, 728 bin adetten 1.030 bin adede yükselmiştir. İlk el konut
satışları, özellikle mevduat faizlerinin düşük kaldığı dönemlerde artış eğilimi
göstermektedir
2015-2021 döneminde ilk ve ikinci el ipotekli
satışların toplamı ortalama 405 bin adet olmuştur. İpotekli satışlar, kredi
faizleri ve kredi koşullarına belirgin bir tepki vermektedir. Konut kredi
faizlerinin yükseltildiği ve kredi koşulların sıkılaştırıldığı 2018-2019
döneminde ipotekli konut satışları belirgin ölçüde azalmış ve ortalama 305 bin
adede gerilemiştir (Grafik:8).
2018 ve sonrasında ekonomik gelişmeler incelendiğinde,
ekonomide oldukça istikrarsız bir yapının oluştuğu görülmektedir. Özellikle
faiz oranlarında gözlenen istikrarsız yapı, uzun vadeli bir bakış açısına
ihtiyaç duyan konut ve inşaat sektöründe de istikrarsızlık yaratmıştır. Kamu
bankaları son yıllarda konut ve inşaat sektörünü desteklemek amacıyla yoğun
olarak kulanılmaktadır.2020 yılı Mayıs ayında Covit-19 önlemleri kapsamında
kamu bankaları konut kredi faiz oranlarını yüzde 9’lara kadar düşürmüşler,
kullanıcılara uzun vadeli ve ödemesiz dönem imkânı da tanımışlardır. Bu
kampanya etkisiyle, 2020 Temmuz ayında konut satışları 229 bin adet ile rekor
kırmıştır. Yılın son çeyreğinde faiz oranlarının artırılması ile konut
satışlarında önemli bir düşüş gözlenmiştir. 2021 yılı son çeyreğinde de döviz
kurlarındaki hızlı yükseliş, döviz birikimi olanlar açısından konut alım imkânı
yaratırken, enflasyondaki yükseliş konut kredi faizlerini negatif hale getirmiş
ve bu da konut alım talebini artırmıştır. Sonuçta 2021 Kasım-Aralık döneminde
konut fiyatları yüzde 17 civarında artarken, konut satışları 405 bin adede
çıkmıştır. Ekonomi yönetimi konut fiyatlarının aşırı yükseldiği bir dönem olan
2022 Mayıs ayında, yine kamu bankaları öncülüğünde düşük faizli bir kampanya
başlatmış bulunmaktadır.
6. Özel Yapı İnşaat Ruhsatları ve Yapı
Kullanım İzinleri:
Bu
bölümde özel sektörün 1 ve daha fazla dairelere ilişkin almış olduğu yapı
inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izinlerindeki gelişmeler incelenecektir.
2015-2021 döneminde özel sektör tarafından alınan yapı inşaat ruhsatlarındaki
ortalama daire sayısı 725 bin adettir. Aynı dönemde inşaatı tamamlanıp yapı
kullanım izni alınan daire sayısı ise 674 bin adettir (Grafik:9). 2015-2017
döneminde ortalama olarak alınan yapı inşaat ruhsatı 1.011 bin daire iken, bu
sayı 2018-2021 döneminde ortalama 681 bin daireye düşmüştür. Aynı dönemlerde
yapı kullanım izinleri de 707 bin daireden 650 bin daireye gerilemiştir. Bu
konut inşaat faaliyetlerinde önemli bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
2015-2017 döneminde yapı kullanım izinlerinin yapı ruhsatlarına oranı yüzde 70
iken, bu oran 2018-2021 döneminde yüzde 95,4’e çıkmıştır. Bu inşaat aşamasında
bulunan konut sayısının oldukça azaldığına işaret etmektedir.
Uzun dönemli bir
iktisadi faaliyet alanı olan inşaat sektörü, 2018 yılından itibaren ekonomide
yaşanan istikrarsızlıktan önemli ölçüde etkilenmiş bulunmaktadır. Ekonomik
kararlarda sık, sık yapılan değişiklikler, faiz oranlarındaki aşırı
dalgalanmalar, özel sektörün orta gelirli haneler için konut projesi geliştirme
imkânlarını da ortadan kaldırmıştır.
2015-2022
Ocak-Mart döneminde birikimli yapı inşaat ruhsatı alınan daire sayısı 5,187 bin
adet iken, yapı kullanım izni alınan daire sayısı 4.860 bin adet olmuştur, Aynı
dönemde birikimli ilk el konut satışı ise 4.076 bin daire olmuştur (Grafik:10).
Bu veriler, 2022 Ocak-Mart dönemi itibariyle inşaat aşamasında 328 bin daire,
satış aşamasında ise 784 bin daire bulunduğuna işaret etmektedir. Birikimli
ruhsat, izin ve satış verilerinden yaralanarak dönemler itibariyle
hesapladığımız inşaat ve satış aşamasındaki konut miktarları aşağıdaki grafikte
gösterilmektedir (Grafik:10). 2018 yılı ortalarına kadar inşaat aşamasında olan
önemli bir konut stoku olduğu görülmektedir. Bu durum 2016-2019 döneminde konut
fiyat artışlarını sınırlandırırken, yeni yapı inşaat ruhsatı alma talebini de
kısıtlamıştır. Aynı dönemde “Rahip Krizi” nedeniyle faiz oranlarının
yükselmesi, inşaat sektörünü önemli ölçüde olumsuz etkilemiştir. İnşaat
aşamasındaki konut stoku 2020 yılı başında en düşük seviyesine indikten sonra
sınırlı bir artış göstermeye başlamıştır. 2016-2019 döneminde konut
fiyatlarındaki ılımlı artışa rağmen ilk el konut satışlarında azalış
gözlenmiştir. Bu durum satış aşamasında olan konut stokunun artmasına neden
olmuştur.
7. Faiz ve Döviz Kurlarının Etkileri:
İnşaat ve konut
sektörüne yönelik yatırımlar gerek yapımcılar gerek alıcılar açısından uzun
vadeli bir yatırım olduğundan, ileriye yönelik ekonomik beklentilerden, faiz ve
döviz kurlarındaki gelişmelerden önemli ölçüde etkilenmektedir. Ayrıca uzun
vadeli finansman imkânları ve buna yönelik beklentilerde inşaat ve konut
yatırımlarında belirleyici unsurlardır. 2001 krizi sonrasında enflasyon ve faiz
oranlarındaki gerileme, uluslararası likidite bolluğunun katkısıyla artan
finansman imkânları konut ve inşaat sektörünü de olumlu etkilemiştir. Genel
olarak 2018 yılı ortalarına kadar ekonomide istikrar korunurken, finansman
imkânlarında bir kısıtlama gözlenmemiştir.
Ancak 2018
yılı Temmuz-Eylül döneminde “Rahip Krizi” nedeniyle yaşanan kur ve faiz şoku,
ekonomiyi hızlı bir daralma sürecine sokmuş, başta inşaat ve imalat sanayi
sektörü olmak üzere tüm sektörler olumsuz etkilenmiştir. 2018 yılında GSYH
büyümesi yüzde 3’e gerilerken, TÜFE enflasyonu yüzde 11,1’den yüzde 16,3’e
yükselmiş, ortalama dolar kuru da yüzde 32,4 oranında artış göstermiştir. Konut
kredileri faizi ise yüzde 12,1’den yüzde 19,3’e yükselmiştir. 2018
yılı Eylül ayı sonrasında döviz kurlarındaki yükselişin durması ve gerilemesine
karşın, döviz kurları ve faiz oranlarının gelmiş olduğu seviye, firma ve hane
halkı borçluluğunun yüksek olması konut ve inşaata yönelik talebi ciddi ölçüde
olumsuz etkilemeye devam etmiştir. 2018 ve 2019 yıllarında yapı inşa ruhsatları
ve konut satışları gerileme göstermiştir (Grafik:7-8-9).
Ekonomi yönetimi
2018 yılı sonrasında sık, sık kamu bankaları aracılığıyla konut ve inşaat
sektörünü desteklemeye çalışmıştır. Bu kapsamda, tapu harçları indirilmiş, kamu
bankaları öncülüğünde düşük faizli ve uzun vadeli konut kredileri ile konut
sektörü desteklenmeye çalışılmıştır. Bu kampanyalar, konut ve inşaat sektöründe
genel bir iyileşme ve istikrar yaratmaktan çok, kısa dönemli konut alımı ve
satışı fırsatı yaratmıştır. Yabancılara 250 bin dolar karşılığı konut alımı ile
vatandaşlık hakkı verilmesi uygulaması da 2018 yılında başlatılmıştır.
2018 yılı ve
sonrasında ekonomide yaşanan istikrarsızlık ve kur-faiz tartışmaları konut
fiyatlarını ve satışlarını olumsuz etkilemiştir. Özellikle, 2021 yılı Eylül
ayından itibaren enflasyon yükselirken Merkez Bankasının faiz indirim sürecini
başlatması, önce döviz kurlarını, ardından enflasyonu sıçratmıştır. Bu durum,
inşaat maliyetleri ve konut fiyatlarının hızla yükselmesine neden olmuştur
(Grafik:11). Enflasyondaki yükseliş mevduat ve kredi faizlerinin negatife
dönüşmesine neden olmuş, konut alımına yönelik talebi teşvik etmiştir. Ayrıca,
döviz kurlarındaki bu sıçrama, döviz mevduatı olan yerliler ile yabancılar için
alım fırsatı yaratmış ve konut fiyatlarını reel olarak aşırı yükseltmiştir
(Grafik:10).
7. Genel Değerlendirme:
Konut fiyatları ve kiralarda yaşanan olağanüstü
artışlar toplumda ciddi bir rahatsızlık yaratmış bulunmaktadır. Özellikle son
bir aydır gazete ve TV haberlerinin ana konusunu kira ve konut fiyat artışları
oluşturmaktadır. Konut fiyat artışlarındaki sıçrama, ev sahiplerinin yüksek
kira taleplerine neden olduğundan ev sahibi-kiracı ilişkilerinde ciddi bir
bozulma gözlenmekte ve taraflar birbirlerini fırsatçılık ile suçlamaktadır. Konut fiyatları ve kiralarda yaşanan bu
olağanüstü artışların çeşitli gerekçeleri olduğu belirtilmektedir. Bunları şu
şekilde sıralayabiliriz;
·
İnşaat
maliyetlerindeki artış,
·
Yabancılara
konut satışı ve vatandaşlık verilmesi,
·
Türk
lirası tasarruf araçlarının reel getirilerinin negatif olmasının konuta talebi
artırması,
·
Düşük
faizli konut kredilerinin konuta talebi artırması,
·
Konut
stokunun yetersiz olması temel unsurlar olarak sayılmaktadır.
Yukarıda sayılan
gerekçelerin tümünün konut fiyatları ve kiralarda yaşanan olağanüstü artışlara
katkıda bulunduğu tahmin edilmektedir. Son yıllarda orta gelirli haneler için
yeterli konut üretilemediği de bilinmektedir. 2020 ve 2021 yıllarında, yapı
kullanım izni verilen daire sayılarının hane artışlarının gerisinde kaldığı
görülmektedir. Ancak buna karşın satış aşamasında ciddi bir konut stokunun
olduğu da anlaşılmaktadır. Yabancılara konut satışı ve ülkemizde bulunan
yabancı sayısındaki artış hem konut fiyatlarını hem de kiraları artırmaktadır. Döviz
kurlarındaki yükseliş ve negatif reel faizlerin spekülatif ve yatırım amaçlı
konut alımını özendirdiği ve konut fiyatlarını artırdığı da bilinmektedir. Bu
hususlar son 2-3 yıldır etkilerini konut fiyatları üzerinde göstermiş ve yeni
konut fiyatları 2020 ve 2021 yıllarında reel olarak önemli ölçüde artmıştır.
2021 Aralık ayından itibaren konut
fiyatları ve kiralarda yaşanılan olağanüstü artışın gerçek failinin döviz
kurlarındaki yükseliş olduğu açık olarak görülmektedir (Grafik:11). 2021
Eylül ayında yeni konut fiyatları endeksindeki yıllık artış yüzde 43,7 iken,
döviz kurlarında yaşanan artış sonucunda, 2022 Mart ayında yeni konutların
yıllık fiyat artışı yüzde 116,5 olmuştur. Aynı dönemde ikamet amaçlı bina
inşaat maliyeti de yüzde 41,5’ten yüzde 96,3’e çıkmıştır.
2021 Eylül ayında ekonomi yönetimi tarafından başlatılan faiz indirim
süreci, döviz kurları ve enflasyonu yükselterek negatif reel kredi ve mevduat
faizlerine neden olmuş, konut ve inşaat sektöründe dengeleri alt üst etmiştir.
Bugün 100 metrekare bir konutun fiyatı 1 milyon lirayı aşmış bulunmaktadır. Bu
fiyatı vermeye ekonomik gücü yeterli olan sınırlı sayıda hane varken, inşaat ve
konut sektöründe kısa sürede canlanma beklemek ve sürdürülebilir bir dengeye
ulaşmak pek mümkün görülmemektedir. Haneleri satın alma güçlerindeki düşüş ve
inşaat maliyetlerindeki yükseliş, Ülke genelinde konut ve inşaat
faaliyetlerinin kısa ve orta vade de canlanma olasılığını zayıflatmaktadır.
Yabancılara satış ve yatırım amaçlı alımlar, ancak belirli iller ve semtlerde,
konut ve inşaat faaliyetlerini canlandırabilir
Bu konuda bakınız, “Zafer
YÜKSELER, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE GELİŞMELER VE OLASI SORUNLAR, Ocak 2009” https://www.academia.edu/attachments/33036678/download_file?s=portfolio
