2026 EYLÜL-İNŞAAT MAALİYETLER, KONUT FİYAT VE SATIŞLARI

 

2026 EYLÜL: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 16 Ekim 2026)

            2025 eylül ayında yüzde 22,9 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 eylül ayında yüzde 29,7’ye yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 eylül ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,19 oranında artmıştır. 2025 eylül ayında yüzde 34,5 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, 2026 eylül ayında yüzde 24,5 olmuştur. TÜFE-Kira endeksi yıllık artışı geçen yıl eylül ayında yüzde 69,1 iken, 2026 yılı eylül ayında yüzde 41,3’e gerilemiştir. TCMB-Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık artışı ise, aynı dönemde, sırasıyla, yüzde 42,9 ve yüzde 26,6 olmuştur.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE (EYLÜL)

	Eylül Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025	2026
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	66,43	40,99	22,87	29,74
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	103,11	26,09	34,49	24,52
Toplam Konut Satışları	-10,66	32,26	7,07	-9,26
İlk El Konut Satışları	-17,43	33,99	5,22	3,85
İpotekli Konut Satışları	-50,22	82,80	34,88	5,09
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	40,25	43,15	38,80	41,91
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	35,60	54,59	46,31	42,45
TÜFE	61,51	49,40	33,29	29,73
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	25,76	-15,60	0,90	-4,02
Kira Endeksi-TÜFE	95,03	117,43	69,10	41,34
Yeni Kiracı Kira Endeksi-TCMB	124,77	56,09	42,91	26,61

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Eylül verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2025 ekim-aralık döneminde reel olarak yüzde 1,8 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı ocak-eylül döneminde reel olarak yüzde 5,7 oranında gerilemiştir. Ocak-Eylül döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 24,3 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş yüzde 17,3 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel mevduat faizinin halen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları sınırlandırmaktadır.

Toplam konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre, 2026 temmuz ayında yüzde 17, ağustos ayında yüzde 14,7, eylül ayında ise yüzde 9,3 oranında gerilemiştir. Ağırlıklı olarak ikinci el satışlarda gerileme söz konusudur. 2026 ocak-eylül döneminde toplam konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre, yüzde 7,2 oranında gerilemiştir. Bu dönemde ilk el satışlar yüzde 0,6 oranında gerilerken, ipotekli satışlar yüzde 24,7 oranında yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı,geçen yıla göre, 2026 yılı temmuz ayında yüzde 1,9, ağustos ayında yüzde 0,1, eylül ayında ise yüzde 9,9 oranında artmıştır. Ocak-ağustos döneminde ise yüzde 4,3 oranında azalış gözlenmiştir. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2026 yılı eylül ayında yüzde 1,52 olmuştur. Ocak-eylül döneminde toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılında yüzde 14,5 iken, bu pay 2026 yılında yüzde 19,4’e yükselmiştir.

Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması,  yeni konut fiyatlarının, eylül-aralık döneminde reel olarak yüzde 1,8 oranında yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak-eylül döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu ve faiz oranlarındaki yükseliş nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 5,7 oranında gerilemiştir (Grafik:3).

Konut fiyatlarındaki reel gerileme, faiz oranlarındaki düşüş ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 199 ay (16,6 yıl) çalışması gerekirken, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, bu sayı 193 aya (16 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2026 yılı ikinci çeyreğinde 185 ay (15,4 yıl) iken, üçüncü çeyrekte 192 aya (16 yıl) yükselmiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 420 ay (35 yıl) iken, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde 391 aya (32 yıl), 2026 yılı ise üçüncü çeyreğinde ise bu sayı 396 aya (33 yıl) gerilemiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde 3.4 milyon lira, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde 4,3 milyon lira, 2026 üçüncü çeyreğinde ise 5,4 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında 22.105 lira, 2026 yılında ise 28.076 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 43,59, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 40,57, 2026 yılı üçüncü çeyreğinde ise yüzde 41,79 olmuştur.