2026 MART: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 17 Nisan 2026)

            2025 mart ayında yüzde 23,9 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 mart ayında yüzde 25,7’ye yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 mart ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 1,7 oranında artmıştır. 2025 mart ayında yüzde 33,4 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2026 mart ayında yüzde 28,4 olmuştur.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( MART )

	Mart Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025	2026
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	63,71	69,02	23,90	25,74
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	141,31	55,13	33,43	28,42
İlk El Konut Satışları	-21,08	4,40	-5,43	1,26
İpotekli Konut Satışları	-17,60	-48,86	39,78	35,95
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	17,15	42,30	39,38	34,56
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	18,87	51,19	45,87	43,88
TÜFE	50,53	68,49	38,10	30,87
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	60,31	-7,93	-3,38	-1,87

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Ocak verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2025 mayıs-aralık döneminde reel olarak yüzde 3,3 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı ocak-mart döneminde reel olarak yüzde 3 oranında gerilemiştir. Ocak-Mart döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 10 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş yüzde 6,8 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel mevduat faizinin helen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları sınırlandırmaktadır.

2026 mart ayında toplam konut satışları, bir önceki aya ve geçen yılın aynı ayına göre, sırasıyla, yüzde 9 ve yüzde 2,1 oranında azalmıştır. 2026 ocak-mart döneminde toplam konut satışları yıllık olarak yüzde 0,3 oranında azalırken, ipotekli satışlar yüzde 31,5, ilk el satışlar ise yüzde 1,7 oranında yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı 2026 yılı mart ayında, geçen yıla göre, yüzde 20, ocak-mart döneminde ise yüzde 14,9 azalmıştır. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2025 yılı mart ayında yüzde 1,5’ten yüzde 1,2’ye gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılı mart ayında yüzde 16,5 iken, 2026 mart ayında yüzde 22,9’a yükselmiştir.

 

Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, ocak-nisan döneminde yüzde 2,4 gerileyen yeni konut fiyatlarının mayıs-aralık döneminde reel olarak yüzde 3,3 yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak-mart döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 3 gerilemiştir.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay (22,5 yıl) çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya (17,7 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, 171 aya (14,3 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2025 yılı son çeyreğinde 206 aya (17,1 yıl) yükselmiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay (46,7 yıl) iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya (36,2 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde bu sayı 344 aya (28,7 yıl) gerilemiş, 2025 yılı son çeyreğinde ise 404 aya (33,7 yıl)  yükselmiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon lira, 2025 son çeyreğinde ise 4,5 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında ise 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2025 yılı son çeyreğinde ise yüzde 37,66 olmuştur.