2026 OCAK- İnşaat Maliyetleri, Konut Satışları ve Fiyatları

 

2026 OCAK: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 19 Şubat 2026)

            2025 ocak ayında yüzde 27,4 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 ocak ayında, asgari ücret artışının etkisiyle, yüzde 28’e yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 ocak ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,68 oranında artmıştır. 2025 ocak ayında yüzde 33,6 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2026 ocak ayında yüzde 29,2 olmuştur.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( OCAK )

	Ocak Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025	2026
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	80,36	67,26	27,40	28,85
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	144,19	71,02	33,57	29,16
İlk El Konut Satışları	2,36	-8,60	27,18	-2,05
İpotekli Konut Satışları	-11,11	-63,55	180,03	15,68
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	20,74	41,58	40,54	36,24
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	17,45	47,28	53,32	43,30
TÜFE	57,67	64,85	42,11	30,65
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	54,87	3,74	-6,01	-1,14

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Ocak verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2024 aralık ayında yüzde 28,6 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, tekrar yükselmeye başlamış ve 2025 yılı aralık ayında yüzde 32 olmuştur. Reel konut fiyatları da yıllık bazda, 2025 eylül-aralık döneminde yükselmiştir. 2025 aralık ayında, aylık bazda yüzde 1,41 artan yeni konut fiyatları, 2026 ocak ayında yüzde 2,48 artmıştır. Ancak, reel konut fiyatları 2026 ocak ayında, TÜFE artışındaki yükselmenin etkisiyle, yıllık bazda yüzde 1,1 gerilemiştir. Yabancılara konut satışının azalması, reel mevduat faizinin helen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları sınırlandırmaktadır.

2025 aralık ayında, bir önceki aya göre,toplam konut satışları yüzde 80,4 oranında artmıştır. 2026 ocak ayında konut satışları, bir önceki aya ve geçen yıla göre, düşüş göstermiştir. 2025 aralık ayına göre toplam konut satışları yüzde 58 gerilemiştir. 2025 yılı ocak ayına göre, toplam konut satışları yüzde 4,7, ilk el satışlar yüzde 2,1 gerilerken, ipotekli satışlar yüzde 15.7 yükselmiştir. Ancak 2025 aralık ayına göre ipotekli satışlarda yüzde 33,8 düşüş göstermiştir.

Yabancılara konut satışı 2026 yılı ocak ayında, geçen yıla göre, yüzde 20,8 azalmıştır.. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2025 yılı ocak ayında yüzde 1,4’ten yüzde 1,2’ye gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılı ocak ayında yüzde 15 iken, 2026 ocak ayında yüzde 18,2’ye yükselmiştir.

Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, ocak-nisan döneminde yüzde 2,4 gerileyen yeni konut fiyatlarının mayıs-aralık döneminde reel olarak yüzde 3,4 yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak ayında da, yüksek TÜFE enflasyonu nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak gerilemiştir.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay (22,5 yıl) çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya (17,7 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, 171 aya (14,3 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2025 yılı son çeyreğinde 206 aya (17,1 yıl) yükselmiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay (46,7 yıl) iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya (36,2 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde bu sayı 344 aya (28,7 yıl) gerilemiş, 2025 yılı son çeyreğinde ise 404 aya (33,7 yıl)  yükselmiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon lira, 2025 son çeyreğinde ise 4,5 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında ise 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2025 yılı son çeyreğinde ise yüzde 37,66 olmuştur.