2026 Mayıs-İnşaat Maliyetleri, Konut Satış ve Fiyatları

 

2026 MAYIS: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 18 Haziran2026)

            2025 mayıs ayında yüzde 22,8 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2026 mayıs ayında yüzde 27.7’ye yükseldiği tahmin edilmektedir. 2026 mayıs ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 0,8 oranında artmıştır. 2025 mayıs ayında yüzde 32,3 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2026 mayıs ayında yüzde 26,3 olmuştur. TÜFE-Kira endeksi yıllık artışı geçen yıl mayıs ayında yüzde 84,9 iken, 2026 yılı mayıs ayında yüzde 49,8’e gerilemiştir. TCMB-Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık artışı ise, aynı dönemde, sırasıyla, yüzde 50,9 ve yüzde 30,5 olmuştur.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( MAYIS )

	Mayıs Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025	2026
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	50,86	71,76	22,76	27,74
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	102,28	52,66	32,33	26,29
Toplam Konut Satışları	0,65	-10,77	14,07	-31,20
İlk El Konut Satışları	28,21	-18,00	4,59	-27,86
İpotekli Konut Satışları	-0,83	-65,11	87,71	-2,81
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	18,56	44,69	42,14	38,43
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	21,32	58,51	51,35	47,76
TÜFE	39,60	75,43	35,41	32,62
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	44,90	-12,98	-2,28	-4,78
Kira Endeksi-TÜFE	71,43	125,14	84,94	49,77
Yeni Kiracı Kira Endeksi-TCMB	108,71	86,15	50,93	30,45

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2026 Mayıs verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2025 haziran-aralık döneminde reel olarak yüzde 1,1 artış gösteren yeni konut fiyatları, 2026 yılı ocak-mayıs döneminde reel olarak yüzde 5,8 oranında gerilemiştir. Ocak-Mayıs döneminde TÜFE enflasyonu yüzde 16,6 iken, yeni konut fiyatlarındaki yükseliş yüzde 9,9 düzeyinde kalmıştır. Yabancılara konut satışının azalması, reel mevduat faizinin halen yüksek seviyesini koruması ve konut kredilerine ilişkin kısıtların devam etmesi, konut fiyatlarındaki reel artışları sınırlandırmaktadır.

        2026 mayıs ayında toplam konut satışları, uzun bayram tatilinin etkisiyle, bir önceki aya ve geçen yılın aynı ayına göre, sırasıyla, yüzde 26,4 ve yüzde 31,2 oranında azalmıştır. 2026 ocak-mayıs döneminde toplam konut satışları yıllık olarak yüzde 6,6, ilk el satışlar yüzde 3,4 oranında gerilerken, ipotekli satışlar yüzde 25,8 oranında yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı 2026 yılı mayıs ayında, geçen yıla göre, yüzde 27, ocak-mayıs döneminde ise yüzde 15,1 azalmıştır. Yabancılara konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2026 yılı mayıs ayında yüzde 1,5 olmuştur. Ocak-Mayıs döneminde toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2025 yılında yüzde 15,2 iken, bu pay 2026 yılında yüzde 20,5’e yükselmiştir.    

Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, ocak-mayıs döneminde yüzde 0,2 gerileyen yeni konut fiyatlarının haziran-aralık döneminde reel olarak yüzde 1,1 yükselmesine neden olmuştu. Ancak, 2026 ocak-mayıs döneminde, yüksek TÜFE enflasyonu ve faiz oranlarındaki yükseliş nedeniyle, yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak yüzde 5,8 oranında gerilemiştir (Grafik:3).

Konut fiyatlarındaki reel gerileme, faiz oranlarındaki düşüş ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2024 yılı ilk çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 180 ay (15 yıl) çalışması gerekirken, 2025 yılı ilk çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, bu sayı 171 aya (14,3 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2026 yılı ilk çeyreğinde ise 172 ay (14,3 yıl) olmuştur [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2024 yılı ilk çeyreğinde çalışılması gereken ay 370 ay (30,8 yıl) iken, 2025 yılı ilk çeyreğinde 344 aya (28,6 yıl), 2026 yılı ilk çeyreğinde ise bu sayı 329 aya (24,7 yıl) gerilemiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı ilk çeyreğinde 3.1 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon lira, 2026 ilk çeyreğinde ise 4,8 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında 22.105 lira, 2026 yılında ise 28.076 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı ilk çeyreğinde yüzde 41,67, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2026 yılı ilk çeyreğinde ise yüzde 35,35 olmuştur.