2023 TEMMUZ- İnşaat Maliyetleri ve Konut Fiyatları

                     İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

Zafer YÜKSELER (18.09.2023)

            2023 yılı Temmuz ayında, genel inşaat maliyetleri, asgari ücret artışı etkisiyle, aylık bazda yüzde 15,67, yıllık bazda yüzde 62,25 yükselmiştir. İnşaat malzeme fiyatları yıllık bazda yüzde 47,01, işçilik maliyeti ise 2023 yılı Ocak ve Temmuz aylarındaki asgari ücret artışlarının etkisiyle yüzde 111,68 oranında artmıştır. 2023 Temmuz ayı itibariyle yıllık ortalama artış, genel inşaat maliyetlerinde yüzde 73,49, malzeme fiyatlarında yüzde 65,76, işçilik giderlerinde ise yüzde 99,32 olarak gerçekleşmiştir.

            2023 Temmuz ayında ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerinde yıllık artış yüzde 63,18 iken, yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 97,63 olmuştur. 2020 yılında ivme kazanan yeni konut fiyatlarındaki artış, 2021 ve 2022 yıllarında daha da hız kazanmıştır. Yeni konut fiyatları, inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda da artış göstermiştir. Yeni konut fiyatları Temmuz ayında yüzde 7,12, 2023 Ocak-Temmuz döneminde ise yüzde 52,82 oranında yükselmiştir. İkamet amaçlı bina inşa maliyetleri ise, bu dönemde yüzde 44,53 yükselmiştir. Şubat ayında yaşanan deprem felaketinin yol açtığı iç göç hareketi nedeniyle bazı illerde konut fiyatlarında aşırı yükseliş olduğu görülmektedir. Yeni konut fiyatları yıllık bazda reel olarak Temmuz ayında yüzde 33,7 oranında yükselmiştir.

2021 yılı Eylül ayında başlayan TCMB politika faizi indirim süreci konut kredi faizlerini fazla etkilememesine karşın, mevduat faizlerinde düşüşe ve döviz kurlarında yükselişe neden olmuştur. Bu ortamda konut fiyatları yükselirken, konut satışları da 2021 Eylül-Aralık döneminde yüzde 45,3 artmıştır. Türk lirasının hızlı değer kaybetmesinin etkisiyle, inşaat maliyetleri ve yabancılara konut satışlarının artması yanı sıra negatif reel faizler yatırım amaçlı konut alım talebini de yükseltmiş ve konut fiyatlarını artırmıştır. 2022 yılı ilk yarısında yüzde 31,4 oranında yükselen konut satışları, konut fiyatlarındaki artışın sürmesi nedeniyle, yılın ikinci yarısında olumsuz etkilenmiş ve yüzde 19,1 oranında gerilemiştir. 2023 yılında kredilendirme koşullarındaki sıkılaştırma ve son aylarda konut kredi faizlerindeki yükseliş satışları olumsuz etkilemiş ve konut satışları Ocak-Ağustos döneminde gerilemiştir. Bu dönemde ipotekli satışlar yüzde 29,6, ilk el satışlar yüzde 13,8, toplam satışlar ise yüzde 15,5 azalmıştır.

İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE          (TEMMUZ)

	Temmuz Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2020	2021	2022	2023
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi	9,68	44,22	110,12	63,18
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2017=100)	28,02	35,43	172,83	97,63
İpotekli Konut Satışları	900,52	-84,28	-6,35	-39,73
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	9,11	17,93	18,30	32,24
TÜFE	11,76	18,95	79,60	47,83
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	14,55	13,85	51,91	33,69

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız.

 

2009-2022 DÖNEMİ İMALAT SANAYİİNE İLİŞKİN ORANLAR

2009-2022 DÖNEMİNDE İMALAT SANAYİİNDE DEĞİŞİM

(Zafer YÜKSELER, 14 Eylül 2023)

                TÜİK-TCMB tarafından ortaklaşa hazırlanan “Sektör Bilançoları” yayınlanmıştır. Sektör bilançolarında yer alan veriler incelendiğinde 2009-2019 ile 2020-2022 dönemlerinde imalat sanayinin bilanço ve gelir tablolarında önemli bir değişim yaşandığı gözlenmektedir. Bu dönemlere ilişkin imalat sanayi reel göstergeleri ve katma değer yapısı incelendiğinde, sektör bilançolarında yaşanan bu değişimin, sektörün reel göstergeleri ve katma değer bileşimine de yansımış olduğu görülmektedir. Göstergelerdeki değişimler gruplar itibariyle aşağıda özetlenmektedir;

·       BİLANÇO GÖSTERGELERİ: 2009-2019 döneminde maddi duran varlıkların/aktif toplamına oranı yüzde 24,98 iken, bu oran 2020-2022 döneminde yüzde 21,10’a gerilemiştir. Öz kaynakların/pasif toplamına oranı yüzde 38,43’ten yüzde 34,40’a gerilerken özellikle kısa vadeli yabancı kaynak kullanımında belirgin bir artış gözlenmiştir. 2020-2022 döneminde kısa vadeli yabancı kaynakların/pasif toplamına oranı yüzde 44,24’ten yüzde 47,33’e yükselmiştir. İncelenen dönemde öz kaynak karlılığında ciddi bir artış olmuş ve net dönem karı/öz kaynaklar oranı yüzde 9,89’dan yüzde 22,45’e çıkmıştır.

·       GELİR TABLOSU GÖSTERGELERİ: 2020-2022 döneminde yurt içi satışların brüt satışlar içindeki payı gerilerken, yurt dışı satışlar/brüt satışlar oranı yüzde 24,45’ten yüzde 27,26’ya yükselmiştir. 2020-2022 döneminde brüt satışlar içinde satışların maliyeti ile faaliyet giderlerinin payında düşüş gözlenmiştir. Yabancı kaynak kullanımındaki artışın etkisiyle, finansman giderlerinin brüt satışlar içindeki payı yüzde 3,29’dan yüzde 4,45’e yükselmiştir. Firmaların öz kaynak karlılığına paralel satış karlılığı da artmıştır. 2009-2019 döneminde yüzde 3,48 olan net dönem karının brüt satışlara oranı 2020-2022 döneminde yüzde 6,91’e yükselmiştir.

·       İMALAT SANAYİ REEL GÖSTERGELERİ: 2020-2022 döneminde imalat sanayi katma değerinin GSYH içindeki payında belirgin bir yükseliş olmuştur. 2009-2019 döneminde yüzde 16,72 olan bu pay, 2020-2022 döneminde yüzde 21,16’ya çıkmıştır. İmalat sanayinin payındaki bu yükseliş, imalat sanayiinde  büyüme ve zımni fiyat defletörünün GSYH’ya göre daha yüksek olmasından kaynaklanmıştır. 2020-2022 döneminde ortalama GSYH büyüme hızı yüzde 6,3, ortalama zımni fiyat deflatöründeki artış yüzde 46,6 iken, bu oranlar imalat sanayi sektöründe, sırasıyla, yüzde 8,7 ve yüzde 52,1 olmuştur. Sanayi istihdamının temel belirleyicisi imalat sanayi sektörüdür. Bu dönemde imalat sanayi istihdamındaki artış, sanayi istihdamının toplam istihdam içindeki payının yüzde 20,30’dan yüzde 21,24’e yükselmesini sağlamıştır.

·       İMALAT SANAYİ KATMA DEĞERİNİN BİLEŞİMİ: 2020-2022 döneminde öz kaynak ve satış karlılığındaki yükselişin etkisiyle, işletme artığının (brüt) imalat sanayi katma değeri içindeki payı yüzde 68,58’den yüzde 75,03’e yükselmiştir. İşgücü ödemelerinin imalat sanayi katma değeri içindeki payı ise yüzde 35,39’dan yüzde 28,92’ye gerilemiştir. Üretim üzerindeki (vergi-sübvansiyonların) katma değer içindeki payı da yüzde -1,98’den yüzde -3,95’e yükselmiştir.

·       GENEL DEĞERLENDİRME: COVİT 19 salgını sürecinde imalat sanayiinde üretimin sürdürülmesi çabaları imalat sanayi üretim ve ihracatında olumlu etkide bulunmuştur. İhracat ve üretimi desteklemek amacıyla düşük faizli kredi uygulamasının yaygınlaştırılması, imalat sanayi firmalarının yabancı kaynak kullanımını teşvik etmiş, öz kaynak ve satış karlılıklarının yükselmesini sağlamıştır. İşletme artığının imalat sanayi katma değeri içindeki payı  önemli bir yükseliş gösterirken, istihdamdaki artışa karşın işgücü ödemelerinin payı ciddi ölçüde gerilemiş, çalışanlar karlılıktaki artıştan pay alamamışlardır.

İmalat sanayi sektöründe yabancı kaynak kullanımı ve karlılıktaki bu artışa paralel, sektörün sabit sermaye yatırımlarında bir artış gözlenmemektedir. Nitekim, sabit sermaye yatırımlarının göstergesi olan maddi duran varlıkların aktif toplamı içindeki payı gerilemiştir. 2009-2019 döneminde maddi duran varlıklar/aktif toplamı oranı yüzde 24,98 iken, bu oran 2020-2022 döneminde yüzde 21,10’a gerilemiştir. Yatırım oranındaki bu gerileme ve düşük ücret politikası, imalat sanayi sektöründe orta ve düşük teknolojili üretim yapısının sürmesine neden olmaktadır.

TABLO:1-2009-2022 DÖNEMİ İMALAT SANAYİİNE İLİŞKİN ORANLAR (%)

	2009-2019 Ortalaması	2020-2022 Ortaklaması
BİLANÇO GÖSTERGELERİ
1.Maddi Duran Varlıklar/Aktif Toplamı	24,98	21,10
2.Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar/Pasif Toplamı	44,24	47,33
3.Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar/Pasif Toplamı	17,33	18,27
4.Öz Kaynaklar/Pasif Toplamı	38,43	34,40
5.Net Dönem Karı/Öz Kaynaklar Toplamı	9,89	22,45
GELİR TABLOSU GÖSTERGELERİ
1.Yurt İçi Satışlar/Brüt Satışlar	74,45	71,52
2. Yurt Dışı Satışlar/Brüt Satışlar	24,45	27,26
3.Satışların Maliyeti/Brüt Satışlar	78,45	77,01
4.Faaliyet Giderleri/Brüt Satışlar	8,56	6,86
5.Finansman Giderleri/Brüt Satışlar	3,29	4,45
6.Net Dönem Karı/Brüt Satışlar	3,48	6,91
İMALAT SANAYİ REEL GÖSTERGELERİ
1.İmalat Sanayi Katma Değeri/GSYH	16,72	21,16
2.İmalat Sanayi Ortalama Büyüme Hızı	5,13	8,66
3.Sanayi İstihdamı/Toplam İstihdam (1)	20,30	21,24
İMALAT SANAYİ KATMA DEĞERİNİN BİLEŞİMİ
1.İşgücü Ödemeleri/İmalat Sanayi Katma Değeri	35,39	28,92
2.İşletme Artığı-Karma Gelir(Brüt)/İm. San. Katma Değ.	68,58	75,03
3.Üretim Üzerindeki (Vergi-Sübvansiyon)/İm. San. K. D.	-1,98	-3,95

Kaynak:TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız.

(1)Sanayi istihdamı içinde imalat sanayinin payı yüzde 92-93 civarındadır.