2023 OCAK-EYLÜL: YAPI İNŞAAT RUHSAT VE İZİNLERİ İLE İLK EL KONUT SATIŞLARI

 

YAPI İNŞAAT RUHSATI, YAPI KULLANIM İZNİ VE İLK EL KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 21 Kasım 2023)

            TÜİK, 2023 yılı Ocak-Eylül dönemine ilişkin yapı inşaat ruhsatları ve yapı kullanım izinlerini açıklamıştır. Yapı inşaat ruhsatı verilen daire sayıları, geçen yılın aynı dönemine göre, yüzde 24,1 oranında artarken, yapı kullanım izni verilen daire sayıları yüzde 20,6 oranında azalmıştır. Bu dönemde ikamet amaçlı bina inşa maliyetlerindeki yıllık artış yüzde 63,1 olurken, yeni konut fiyatları endeksi yüzde 110,8 oranında artmış, ilk el konut satışları ise yüzde 13,9 oranında gerilemiştir.

                Yapı inşaat ruhsatı verilen daire sayıları 2020 yılında yüzde 73,6, 2021 yılında da yüzde 30,7 oranında artmıştır. Özellikle 2020 yılında kredi faizlerindeki düşüş yapı inşaatı ruhsat artışında etkili olmuştur. Ancak 2021 yılı ikinci yarısından itibaren inşaat maliyetlerindeki yükseliş yapı inşaat ruhsatlarındaki artışı sınırlandırmış ve inşaat ruhsatları 2022 yılında yüzde 4,1 oranında gerilemiştir. Yapı kullanım izni verilen daire sayıları 2020 yılında yüzde 18,8 gerilemiş, 2021 yılında yüzde 4,5, 2022 yılında ise yüzde 2,5 oranında yükselmiştir. 2018-2020 döneminde ilk el konut satışları sürekli gerileme göstermiştir. İlk el konut satışlarındaki gerileme 2021 yılı ilk üç çeyreğinde de devam etmiş, ancak, faiz indirim sürecinin başlatıldığı ve döviz kurlarında aşırı yükselmenin gözlendiği 2021 yılı son çeyreğinde ilk el konut satışları rekor kırmış ve yüzde 57,8 oranında artmıştır. 2022 yılı ilk yarısında da artış devam etmiştir. Ancak yılın ikinci yarısında inşaat maliyetleri ve yeni konut fiyatlarındaki aşırı yükseliş ilk el konut satışlarının yüzde 14,3 gerilemesine neden olmuştur. 2021 yılında yüzde 43,5 artan yabancılara konut satışı, Rus uyruklulara konut satışının aşırı yükselmesi ile, 2022 yılında da yüzde 15,2 artmıştır. 2023 Ocak-Eylül döneminde ise yabancılara konut satışı, geçen yıla göre, yüzde 43,5 gerilemiştir.

                2022 yılı sonlarında, dar gelirliler için “İlk Evim Projesi”, orta gelirliler için “Yeni Evim Projesi” başlatılmıştır. “Sosyal Konut Projeleri” ile Türkiye genelinde çeşitli illerde 300-350 bin konutu kapsayacak inşaat faaliyetleri başlatılması kararlaştırılmıştı. Ancak 2023 Şubat ayında yaşanan ve 11 ili kapsayan “Deprem Felaketi” önceliklerin önemli ölçüde değişmesine neden olmuştur. Deprem konutları yapımı ve depremzedelerin geçici ve kalıcı iskanı temel öncelik olmuştur. 2023 yılında inşaat ruhsatlarındaki artışın, sosyal konut projelerinden kaynaklandığı tahmin edilmektedir.  

                2021 yılı son çeyreğinde faizlerin indirilmesi, yatırım amaçlı konut talebini teşvik etmiştir. Bu durum konut fiyatlarında aşırı artışı da beraberinde getirmiştir. 2022 yılı ikinci yarısından itibaren konut satışları gerilemeye başlamış ve bu eğilim 2023 yılında da devam etmiştir. Konut fiyatları ve maliyetlerinin geldiği seviye ile konut kredi faizlerindeki yükseliş ve kredi koşullarındaki sıkılık inşaat faaliyetlerini olumsuz etkilemektedir. 2023 Ekim ayı itibariyle, Türkiye genelinde, 100 m2’lik bir konutun fiyatı yaklaşık 2,9 milyon liraya yükselmiş bulunmaktadır. Yılın ilk yarısında yüzde 19 civarında olan konut kredi faizleri, son aylarda yüzde 42’ye kadar yükselmiş ve krediye erişim konusunda da ciddi zorluklar yaşanmaya başlanmıştır.

Yapı İnşaat Ruhsatı-Yapı Kullanım İzni ve İlk El Konut Satışı (Daire, Bin Adet)   Ruhsat İzin İlk El Satış 2013 840 726 529 2014 1.032 778 542 2015 897 733 599 2016 1.007 754 632 2017 1.405 834 660 2018 669 894 652 2019 320 739 508 2020 555 600 470 2021 725 627 462 2022 696 642 460 Toplam (2013-22) 8.146 7.327 5.515 2022 Ocak-Eylül 419 443 312 2023 Ocak-Eylül 520 351 269         Özel Sektöre Ait Yapılardaki Daireler   Ruhsat İzin   2013-2022 7.457 6.670   2022 Ocak-Eylül 374 402   2023 Ocak-Eylül 468 309   Toplam 7.743 6.874   Kaynan:TÜİK.

 

 

 

 

2023 EYLÜL- ULUSLARARASI YATIRIM POZİSYONU VE ÖDEMELER DENGESİ

 

ULUSLARARASI YATIRIM POZİSYONU (UYP) VE ÖDEMELER DENGESİ

2022 yılı aralık ayında 316,7 milyar dolar olan Net UYP açığı, 2023 yılı eylül ayında 298,3 milyar dolara gerilemiştir. Bu dönemde varlıklar 4,3 milyar dolar, yükümlülükler ise 22,7 milyar dolar azalmıştır. Yükümlülükler kısmındaki azalış doğrudan yatırım ve ticari kredilerden kaynaklanmış, portföy yatırımları, krediler ve mevduatta artış gözlenmiştir. Varlıklar kısmında mevduat ve doğrudan yatırımlar artmış, resmi rezerv varlıklar ve krediler azalmıştır. TCMB, Genel Hükümet ve Bankaların Net Yatırım Pozisyonunda bozulma gözlenmiştir. TCMB’nin net pozisyon fazlası 90,3 milyar dolardan 70,9 milyar dolara gerilemiş, Bankaların net pozisyon açığı -72,5 milyar dolardan -79 milyar dolara yükselmiş, diğer sektörlerin net yatırım pozisyon açığı ise -269 milyar dolardan -223 milyar dolara gerilemiştir (Grafik:1).

ULUSLARARASI YATIRIM POZİSYONU (Milyon ABD doları)

	2022 Aralık (1)	2023 Eylül (2)	Fark   (2-1)	Farkın Kaynakları
				Ödemeler Denge. Akımı O-Eyl.2023	Değerleme-Kur ve Parite Farkları
NET UYP (1-2)	-316.734	-298.323	18.411	-39.596	58.007
1.Varlıklar	308.351	304.039	-4.312	-1.391	-2.921
Doğrudan Yatırımlar	55.984	60.291	4.307	4.346	-39
Portföy Yatırımları	2.758	2.405	-353	1.870	-2.223
Ticari Krediler	49.044	47.435	-1.609	133	-1.742
Krediler	7.358	5.700	-1.658	-1.273	-385
Mevduat	60.807	62.231	1.424	4.446	-3.022
Diğer Varlıklar	3.664	3.781	117	45	72
Rezerv Varlıklar	128.736	122.196	-6.540	-10.958	4.418
2.Yükümlülükler	625.085	602.362	-22.723	38.205	-60.928
Doğrudan Yatırımlar	204.528	163.277	-41.251	6.625	-47.876
Portföy Yatırımları	93.300	96.555	3.255	3.817	-562
Ticari Krediler	51.883	50.513	-1.370	565	-1.935
Krediler	179.620	182.898	3.278	4.429	-1.151
Mevduat	88.532	102.010	13.478	22.679	-9.201
Diğer Yükümlülükler+SDR	7.222	7.109	-113	90	-203
ULUSLARARASI REZERVLER	166.414	161.440	-4.974	-9.282	4.308
TCMB	128.736	122.196	-6.540	-10.958	4.418
Bankalar	37.678	39.244	1.566	1.676	-110

Kaynak: TCMB.

UYP stok değerleri, finansal varlık ve yükümlülüklere ilişkin ödemeler dengesi akım girişlerinden, farklı para birimlerinin dolara karşı değerlerindeki değişimden, Türk lirasının dolar karşısındaki değerinden, hisse senetleri, DİBS ve altın fiyatlarındaki değişimden etkilenmektedir. Stok veriler incelendiğinde, en belirgin değişimin, doğrudan yatırımlar, portföy yatırımları, rezerv, kredi ve mevduat kalemlerinde olduğu görülmektedir. 2023 yılı ocak-eylül dönemi ödemeler dengesi akımları incelendiğinde, doğrudan ve portföy yatırımlarında 6,2 milyar, mevduatta 4,4 milyar dolar artış, rezerv varlıklarda 11 milyar, kredilerde ise 1,3 milyar dolar azalışın etkisiyle toplam varlıkların 1,4 milyar dolar azaldığı görülmektedir. Yükümlülükler kısmında doğrudan ve portföy yatırımları 10,4 milyar, mevduat 22,7 milyar dolar, krediler ise 4,4 milyar artmış ve toplam yükümlülüklerdeki artış 38,2 milyar dolar olmuştur. Sonuç olarak finans hesabından 39,6 milyar dolar giriş olmuş ve net yükümlülüğümüz de aynı tutarda artmıştır. 2023 yılı eylül ayı itibariyle, değerleme-kur ve parite farkları etkisi, varlıkları 2,9 milyar dolar, yükümlülükleri ise 60,9 milyar dolar azaltmıştır. Böylece Net UYP’yi 58 milyar dolar azaltıcı etkide bulunmuştur. Ocak-Eylül döneminde doğrudan yatırımlar, mevduat ve rezervlere ilişkin değerleme varlık ve yükümlülükleri önemli ölçüde etkilemiştir. Değerleme ve parite etkisi resmi rezervleri 4,4 milyar dolar olmak üzere toplam uluslararası rezervleri 4,3 milyar dolar artırmıştır. Değerleme-parite ve kur etkisi büyük ölçüde diğer sektörlerin net pozisyonunu etkilemiştir.

Aşağıdaki Grafik:2’de Net UYP verisi yanı sıra doğrudan yatırımlar ve hisse senetleri hariç Net UYP ile uluslararası rezervler verisi de yer almaktadır. 2022 yılı aralık ayında -140,6 milyar dolar olan doğrudan yatırımlar ve hisse senedi hariç net UYP, 2023 eylül ayında -164,7 milyar dolar olmuştur.