2025 Mart- İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları ve Satışları

 

2025 MART: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 17 Nisan 2025)

            2024 mart ayında yüzde 69,02 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2025 mart ayında yüzde 25,40’a gerilediği tahmin edilmektedir. 2025 mart ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,84 artmıştır. Böylece 2024 mart ayında yüzde 55,13 olan yıllık yeni konut fiyatlarındaki artış 2025 mart ayında yüzde 33,68’e gerilemiştir. Takvim etkisinden arındırılmış bina inşaat üretim endeksindeki yıllık artış 2024 yılında yüzde 27,11 iken, 2025 Mart ayında yüzde 15,34’e gerilemiştir.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( MART )

	Mart Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2022	2023	2024	2025
Bina İnşaat Üretim Endeksi (Takvim.E.Arındırılmış)	1,40	13,42	27,11	15,34
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	96,27	63,71	69,02	25,40
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	103,31	141,31	55,13	33,68
İlk El Konut Satışları	14,90	-14,21	4,59	-3,17
İpotekli Konut Satışları	38,76	-16,55	-49,01	41,50
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	18,00	17,35	42,30	39,38
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	17,11	18,87	51,19	45,82
TÜFE	61,14	50,51	68,50	38,10
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	26,16	60,33	-7,93	-3,20

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2025 Ocak verisi tahmindir.

İnşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmişti. Ancak konut fiyatlarında tekrar bir yükseliş eğilimi gözlenmektedir. (Grafik:1ve 3).

2024 ekim ayında yüzde 26,4’e kadar gerileyen yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, tekrar yükselmeye başlamış ve 2025 yılı mart ayında yüzde 33,7 olmuştur. Mart ayında yeni konut fiyatları yüzde 2,84 artmıştır. Yeni konut fiyatları reel olarak mart ayında yıllık bazda yüzde 3,2 oranında gerilemiştir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, İstanbul, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. Ancak 2024 ekim-2025 mart döneminde yeni konut fiyatlarındaki artış TÜFE artışının üzerinde seyretmiştir. Bu dönemde TÜFE yüzde 13,7, yeni konut fiyat endeksi yüzde 15,5 artmış, reel fiyat artışı ise yüzde 1,6 olmuştur.

2025 ocak-mart döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 87,3, ilk el satışlar yüzde 13,2, toplam satışlar ise yüzde 20,1 oranında artmıştır. 2024 yılı ekim-aralık döneminde, 2023 yılının aynı dönemine göre, toplam konut satışları yüzde 62,9, ilk el konut satışları yüzde 65,5, ipotekli satışlar ise yüzde 292,4 oranında artış göstermişti (Grafik:2). Konut satışlarındaki bu eğilim 2025 yılı ilk iki ayında da devam etmiş, ancak mart ayında ilk el konut satışlarında gerileme gözlenirken, ipotekli satışlarda yavaşlamıştır.

 Yabancılara konut satışı 2025 yılı ocak-mart döneminde, geçen yıla göre, yüzde 19,7 oranında azalmıştır. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2024 yılı ocak-mart döneminde yılında yüzde 9,9 iken, bu pay 2025 yılında yüzde 15,4’e yükselmiştir. 2024 yılı ekim-aralık döneminde artmaya başlayan ipotekli satışların payı yükselmeye devam etmiş 2025 mart ayında yüzde 16,5 olmuştur.

 Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 aralık ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 10,97 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim eyından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. Konut satışlarındaki artış, bu dönemde yeni konut fiyatlarında reel bir yükselişe de neden olmuştur. Nitekim 2024 ekim-2025 mart döneminde yeni konut fiyatlarındaki reel artış yüzde 1,6 olmuştur.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya, 2025 yılı ilk çeyreğinde ise 171 aya gerilemiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya, 2025 yılı ilk çereğinde ise bu sayı 345 aya gerilemektedir[2].

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde 3,1 milyon lira, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon liradır. Aynı dönemlerde, aylık net asgari ücret, 11.402 lira, 17.002 lira ve 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2023 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 43,59, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde ise yüzde 39,97’dir.