2024 Kasım- İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları ve Satışları

 

2024 KASIM: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 18 Aralık 2024)

            2024 ekim ayında ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerinde yıllık artış, yüzde 40,99’dan yüzde 39,37’ye gerilemiştir. Asgari ücretin 2024 yılı ikinci yarısında sabit tutulması maliyet düşüşünde etkili olmuştur. Kasım ayında ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki artışın yüzde 39 seviyesinde kalacağı tahmin edilmektedir. Kasım ayında konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,84 oranında artmış, yıllık artış ise yüzde 29,4 olarak gerçekleşmiştir.

 2020 yılında artış eğilimine giren yeni konut fiyatları, 2021-2023 döneminde de bu eğilimini sürdürmüştür. Yeni konut fiyatları, inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış göstermişti. 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle konut fiyat artışları hız kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE (KASIM)

	Kasım Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2021	2022	2023	2024
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	48,23	101,16	66,52	39,26
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	49,49	167,11	92,72	31,08
İlk El Konut Satışları	51,96	-32,90	-18,48	61,70
İpotekli Konut Satışları	61,01	-57,69	-68,51	315,71
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	17,10	21,58	42,15	41,24
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	15,20	16,80	43,53	53,14
TÜFE	21,31	84,39	61,98	48,58
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	23,23	44,86	18,98	-10,89

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız.

(1)2024 Eylül verisi tahmindir.

Ekim ayında yüzde 3,02 oranında artan yeni konut fiyatları kasım ayında da yüzde 4,12 oranında artmış ve yıllık artış yüzde 31,08 olmuştur. Ocak-kasım döneminde yüzde 47,1 olan TÜFE enflasyonuna karşın, yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 27,5 olmuştur. Yeni konut fiyatları reel olarak kasım ayında yıllık bazda yüzde 10,9 oranında gerilemiştir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, İstanbul, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir.

2021 eylül-aralık döneminde yüzde 45,3 artan konut satışları, 2022 yılı ilk yarısında da yüzde 31,4 oranında yükselmiş, ancak yılın ikinci yarısında konut fiyatlarındaki artışın sürmesi nedeniyle yüzde 19,1 oranında gerilemişti. 2023 yılında kredilendirme koşullarındaki sıkılaştırma ve yılın ikinci yarısında konut kredi faizlerindeki hızlı yükseliş satışları olumsuz etkilemiştir. 2023 yılında ipotekli satışlar yüzde 34,9, ilk el satışlar yüzde 14,1, toplam satışlar ise yüzde 17,5 azalmıştı. 2024 ocak-kasım döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 21,3 gerilerken, toplam satışlar yüzde 16,4, ilk el satışlar ise yüzde 24,2 oranında artış göstermiştir. 2024 yılı temmuz-kasım döneminde konut satışlarında tekrar önemli bir canlanma gözlenmektedir. Bu dönemde, geçen yılın aynı dönemine göre, toplam konut satışları yüzde 38,1, ilk el konut satışları yüzde 49,2, ipotekli satışlar ise yüzde 67 oranında artış göstermiştir (Grafik:2). Yabancılara konut satışı kasım ayında, geçen yıla göre, aylık yüzde 8,2, yıllık yüzde 35,1 gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2023 yılı ocak-kasım döneminde yüzde 15,8 iken, bu pay 2024 yılının aynı döneminde yüzde 10,7’ye gerilemiştir. Ancak kasım ayında bu pay, geçen yıl yüzde 5,6 iken, bu yıl yüzde 14,3 olmuştur.

 

            Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2023 yılı kasım ayında yeni konut fiyatlarında yüzde 19 oranında reel artış söz konusu iken, 2024 kasım ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 10,9 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim-kasım aylarında konut satışlarını olumlu etkilemiştir.

            Konut fiyatlarındaki reel gerileme, çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 247 ay çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılının aynı döneminde 199 aya gerilemiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 479 ay iken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayı 420 aya gerilemektedir[2].

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2023 yılı üçüncü çeyreğinde 2,8 milyon lira, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde ise 3.4 milyon liradır. Aynı dönemlerde, aylık net asgari ücret, 11.402 lira ve 17.002 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 36,54, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde ise yüzde 43,59’dur.