2024 Aralık-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları ve Satışları

 

2024 ARALIK: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 21 Ocak 2025)

            2023 aralık ayında yüzde 66,9 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2024 aralık ayında yüzde 35’e gerilediği tahmin edilmektedir. Asgari ücretin 2024 yılı ikinci yarısında sabit tutulması maliyet düşüşünde etkili olmuştur. Aralık ayında konut fiyatları aylık bazda yüzde 1,98 oranında artmış, yıllık artış ise yüzde 29,42 olarak gerçekleşmiştir. Toplam konut satışları, aralık ayında ipotekli satışlardaki canlanmanın etkisiyle, aylık yüzde 38,97, yıllık yüzde 53,44 artmıştır.

 2020 yılında artış eğilimine giren yeni konut fiyatları, 2021-2023 döneminde de bu eğilimini sürdürmüştür. Yeni konut fiyatları, inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış göstermişti. 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle konut fiyat artışları hız kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE (ARALIK)

	Aralık Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2021	2022	2023	2024
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	65,9	78,54	66,90	34,93
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	70,51	140,76	91,32	28,57
İlk El Konut Satışları	108,1	1,49	-34,21	49,54
İpotekli Konut Satışları	209,34	-51,84	-72,28	285,25
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	17,31	19,99	42,09	41,06
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	16,47	17,77	47,48	53,25
TÜFE	36,08	64,27	64,77	44,38
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	17,31	46,56	16,11	-10,95

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2024 Aralık verisi tahmindir.

Ekim ayında yüzde 3,02, kasım ayında 4,01 oranında artan yeni konut fiyatları aralık ayında da yüzde 0,98 oranında artmıştır. Ocak-aralık döneminde yüzde 44,38 olan TÜFE enflasyonuna karşın, yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 28,57 olmuştur. Yeni konut fiyatları reel olarak aralık ayında yıllık bazda yüzde 10,95 oranında gerilemiştir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, İstanbul, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. Ancak ekim-aralık döneminde yeni konut fiyatlarındaki artış TÜFE artışının üzerinde seyretmiştir. Bu dönemde TÜFE yüzde 6,27, yeni konut fiyat endeksi yüzde 8,21 artmış, reel fiyat artışı ise yüzde 1,82 olmuştur.

2021 eylül-aralık döneminde yüzde 45,3 artan konut satışları, 2022 yılı ilk yarısında da yüzde 31,4 oranında yükselmiş, ancak yılın ikinci yarısında konut fiyatlarındaki artışın sürmesi nedeniyle yüzde 19,1 oranında gerilemişti. 2023 yılında kredilendirme koşullarındaki sıkılaştırma ve yılın ikinci yarısında konut kredi faizlerindeki hızlı yükseliş satışları olumsuz etkilemiştir. 2023 yılında ipotekli satışlar yüzde 37,7, ilk el satışlar ile toplam satışlar yüzde 17,5 oranında azalmıştı.

2024 ocak-aralık döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 10,8 gerilerken, toplam satışlar yüzde 20,6, ilk el satışlar ise yüzde 27,7 oranında artış göstermiştir. 2024 yılı ikinci yarısında, özellikle son üç ayda konut satışlarında tekrar önemli bir canlanma gözlenmiştir. 2024 yılı ekim-aralık döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, toplam konut satışları yüzde 62,9, ilk el konut satışları yüzde 65,5, ipotekli satışlar ise yüzde 292,4 oranında artış göstermiştir (Grafik:2). Yabancılara konut satışı aralık ayında, geçen yıla göre, aylık yüzde 17,3 artarken, yıllık bazda yüzde 32 oranında gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2023 yılında yüzde 14,5 iken, bu pay 2024 yılında yüzde 10,7’ye gerilemiştir. Ancak ekim-aralık döneminde bu pay, 2023 yılında yüzde 5,2 iken, 2024 yılında yüzde 12,5’e yükselmiştir.

 

    Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2023 yılı aralık ayında yeni konut fiyatlarında yüzde 16,11 oranında reel artış söz konusu iken, 2024 aralık ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 10,95 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim-aralık döneminde konut satışlarını olumlu etkilemiştir. Konut satışlarındaki artış, bu dönemde yeni konut fiyatlarında reel bir yükselişe de neden olmuştur.

            Konut fiyatlarındaki reel gerileme, çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dödüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılının aynı döneminde 212 aya gerilemiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay iken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayı 436 aya gerilemektedir[2].

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde 3,1 milyon lira, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise 3.6 milyon liradır. Aynı dönemlerde, aylık net asgari ücret, 11.402 lira ve 17.002 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2023 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 43,59, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise yüzde 41,27’dir.