2025 Mayıs- İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları ve Satışları

 

2025 MAYIS: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 20 Haziran 2025)

            2024 mayıs ayında yüzde 71,8 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2025 mayıs ayında yüzde 23,9’a gerilediği tahmin edilmektedir. 2025 mayıs ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 3,76 artmıştır. Böylece 2024 mayıs ayında yüzde 52,66 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2025 mayıs ayında yüzde 32,33’e gerilemiştir.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( MAYIS )

	Mayıs Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2022	2023	2024	2025
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	100,87	50,86	71,76	23,93
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	147,27	102,28	52,66	32,33
İlk El Konut Satışları	80,52	4,72	3,33	11,22
İpotekli Konut Satışları	177,79	-6,34	-63,94	95,90
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	18,40	18,56	44,69	42,14
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	17,16	21,32	58,51	51,37
TÜFE	73,50	39,59	75,45	35,41
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	42,52	44,91	-12,99	-2,27

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2025 Nisan verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2024 eylül ayında yüzde 26’ya kadar gerileyen yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, tekrar yükselmeye başlamış ve 2025 yılı mayıs ayında yüzde 32,3 olmuştur. Mart ayında yüzde 2,65 artan yeni konut fiyatları nisan ayında yüzde 0,84, mayıs ayında ise yüzde 3,76 artmıştır. Yeni konut fiyatları reel olarak mayıs ayında yıllık bazda yüzde 2,3 oranında gerilemiştir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. 2024 eylül-2025 mayıs döneminde  yeni konut fiyatlarındaki artış TÜFE artışının üzerinde seyretmiş ve reel artış gözlenmiştir. Mayıs ayında yeni konut fiyatlarındaki artış aylık TÜFE artışının oldukça üzerinde kalmış ve yeni konut fiyatları mayıs ayında reel olarak yüzde 2,2 oranında yükselmiştir.

2025 ocak-mayıs döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 98,7, ilk el satışlar yüzde 17,7, toplam satışlar ise yüzde 25,4 oranında artmıştır. 2024 yılı ekim-aralık döneminde, 2023 yılının aynı dönemine göre, toplam konut satışları yüzde 62,9, ilk el konut satışları yüzde 65,5, ipotekli satışlar ise yüzde 292,4 oranında artış göstermişti (Grafik:2). Konut satışlarındaki bu eğilim mart ayı hariç, 2025 yılının ilk beş ayında da devam etmiştir. Mayıs ayında,bir önceki aya göre, ilk el konut satışları yüzde 11,2, ipotekli satışlar ise yüzde 95,9 oranında artmıştır.

 Yabancılara konut satışı 2025 yılı ocak-mayıs döneminde, geçen yıla göre, yüzde 13,9 oranında azalmıştır. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2024 yılı ocak-mayıs döneminde yılında yüzde 9,58 iken, bu pay 2025 yılında yüzde 15,17’ye yükselmiştir. 2024 yılı ekim-aralık döneminde artmaya başlayan ipotekli satışların payı, 2025 mart ayında yüzde 16,5’e yükselmiş, nisan ayında yüzde 14,8, mayıs ayında ise yüzde 14,9 olmuştur.

 Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 aralık ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 10,97 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. Konut satışlarındaki artış, bu dönemde yeni konut fiyatlarında reel bir yükselişe de neden olmuştur. 2024 ekim-2025 mart döneminde reel olarak artan yeni konut fiyatları, nisan ayında gerilemiş, mayıs ayında ise yüzde 2,2 artmıştır.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay (22,5 yıl) çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya (17,7 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde ise 171 aya (14,3 yıl) gerilemiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay (46,7 yıl) iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya (36,2 yıl), 2025 yılı ilk çereğinde ise bu sayı 345 aya (28,7 yıl) gerilemektedir[2].

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde 3,1 milyon lira, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon liradır. Aynı dönemlerde, aylık net asgari ücret, 11.402 lira, 17.002 lira ve 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2023 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 43,59, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde ise yüzde 39,97’dir.