2025 Ağustos-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyat ve Satışları

 

2025 AĞUSTOS: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 16 Eylül 2025)

            2024 ağustos ayında yüzde 43,23 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2025 ağustos ayında yüzde 23,5’e gerilediği tahmin edilmektedir. 2025 ağustos ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 3,28 oranında artmıştır. 2024 ağustos ayında yüzde 33,81olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2025 ağustos ayında yüzde 30,96 oranında gerçekleşmiştir.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( AĞUSTOS )

	Ağustos Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	65,83	43,23	23,47
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	100,05	35,81	30,96
İlk El Konut Satışları	-9,52	18,70	4,78
İpotekli Konut Satışları	-39,73	-17,11	45,22
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	36,22	43,53	40,36
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	24,94	54,92	45,88
TÜFE	58,94	51,97	32,95
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	25,87	-10,54	-1,50

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2025 Temmuz verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2024 eylül ayında yüzde 26’ya kadar gerileyen yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, tekrar yükselmeye başlamış ve 2025 yılı ağustos ayında yüzde 31 olmuştur. Ağustos ayında yeni konut fiyatları yüzde 3,28 artmıştır. Yeni konut fiyatları reel olarak ağustos ayında yıllık bazda yüzde 1,5 oranında gerileme göstermiştir. Ancak 2025 yılı mayıs-ağustos dönemi dikkate alındığında, yeni konut fiyatlarının reel olarak yüzde 2,7 oranında yükseldiği görülmektedir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. Deprem riskinin düşük olduğu Ankara gibi illerde ise konut fiyatları reel olarak yükselmiştir.

2025 temmuz ayında yüzde 32,6 artan toplam konut satışları ağustos ayında ivme kaybetmiş ve yüzde 0,3 oranında artmıştır.Ağustos ayında ipotekli satışlar temmuz ayına göre yüzde 7 artarken, ilk el satışlar yüzde 0,2 oranında gerilemiştir. Ocak-ağustos dönemi dikkate alındığında, geçen yıl yüzde 1,1 artan toplam konut satışlarının bu yıl yüzde 21,3 arttığı görülmektedir. Geçen yıl yüzde 49,8 gerileyen ipotekli satışlar, bu yıl yüzde 84,7 artmış, geçen yıl yüzde 7,5 artan ilk el satışlar ise yüzde 15,4 yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı 2025 yılı ağustos ayında, geçen yıla göre, yüzde 20 gerilemiştir. Yabancılara konut satışları 2025 yılı ocak-ağustos döneminde, geçen yıla göre, yüzde 13,4 oranında azalmıştır. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2024 yılı ocak-ağustos döneminde yüzde 9,5 iken, bu pay 2025 yılında yüzde 14,4’e yükselmiştir.

 Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, yeni konut fiyatlarının mayıs-ağustos döneminde reel olarak yüzde 2,7 yükselmesine neden olmuştur.  

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay (22,5 yıl) çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya (17,7 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde 171 aya (14,3 yıl) gerilemiş, 2025 yılı ikinci çeyreğinde ise 180 aya (15 yıl) yükselmiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay (46,7 yıl) iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya (36,2 yıl), 2025 yılı ilk çereğinde bu sayı 345 aya (28,7 yıl) gerilemiş, 2025 yılı ikinci çeyreğinde ise 370 aya (30,8 yıl)  yükselmiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,7 milyon lira, 2025 ikinci çeyreğinde ise 4 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında ise 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2025 yılı ikinci çeyreğinde ise yüzde 41,72’dir.