205 EYLÜL-İNŞAAT MALİYETLER; KONUT SATIŞ VE FİYATLARI

 

2025 EYLÜL: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 16 Ekim 2025)

            2024 eylül ayında yüzde 41 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2025 eylül ayında yüzde 23,2’ye gerilediği tahmin edilmektedir. 2025 eylül ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,43 oranında artmıştır. 2024 eylül ayında yüzde 26,09 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2025 eylül ayında yüzde 34,85’e yükselmiştir.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( Eylül )

	Eylül Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2023	2024	2025
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	66,43	40,99	23,18
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	103,11	26,09	34,85
İlk El Konut Satışları	-15,20	47,13	5,04
İpotekli Konut Satışları	-50,23	87,37	34,38
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	40,25	43,15	38,80
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	35,60	54,59	46,31
TÜFE	61,53	49,38	33,29
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	25,74	-15,59	1,17

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2025 Eylül verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2024 eylül ayında yüzde 26’ya kadar gerileyen yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, tekrar yükselmeye başlamış ve 2025 yılı ağustos ayında yüzde 30,9, eylül ayında ise yüzde 34,9 olmuştur. Ağustos ayında yüzde 3,28 artan yeni konut fiyatları, eylül ayında da yüzde 2,43 artmıştır. Yeni konut fiyatları reel olarak eylül ayında yıllık bazda yüzde 1,2 oranında artış göstermiştir. 2025 yılı mayıs-eylül dönemi dikkate alındığında, yeni konut fiyatlarının reel olarak yüzde 1,8 oranında yükseldiği görülmektedir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. Deprem riskinin düşük olduğu illerde ise konut fiyatları reel olarak yükselmiştir. Ankara’da yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 5,8 oranında artmıştır.2025 ağustos ayında yüzde 0,3 artan toplam konut satışları eylül ayında yüzde 5,1 oranında artmıştır. Eylül ayında ipotekli satışlar ağustos ayına göre yüzde 7,9 artarken, ilk el satışlar ise yüzde 7,3 oranında artış göstermiştir. Ocak-eylül dönemi dikkate alındığında, geçen yıl yüzde 5,2 artan toplam konut satışlarının bu yıl yüzde 19,2 arttığı görülmektedir. Geçen yıl yüzde 42,6 gerileyen ipotekli satışlar, bu yıl yüzde 76 artmış, geçen yıl yüzde 12 artan ilk el satışlar ise yüzde 13,9 yükselmiştir.

Yabancılara konut satışı 2025 yılı eylül ayında, geçen yıla göre, yüzde 8 gerilemiştir. Yabancılara konut satışları 2025 yılı ocak-eylül döneminde, geçen yıla göre, yüzde 12,8 oranında azalmıştır. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2024 yılı ocak-eylül döneminde yüzde 9,8 iken, bu pay 2025 yılında yüzde 14,4’e yükselmiştir.

          Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. 2025 yılında beklenen ve ex-ante reel faizlerin durağanlaşması, reel konut fiyatlarındaki düşüşü sınırlandırmıştır. Konut satışlarındaki artış, özellikle ipotekli satışların artması, yeni konut fiyatlarının mayıs-eylül döneminde reel olarak yüzde 1,8 yükselmesine neden olmuştur.  

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay (22,5 yıl) çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya (17,7 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde, asgari ücretteki artışın etkisiyle, 171 aya (14,3 yıl) gerilemişti. Çalışılması gereken süre 2025 yılı ikinci çeyreğinde 180 aya (15 yıl), üçüncü çeyrekte ise 193 aya (16 yıl) yükselmiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay (46,7 yıl) iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya (36,2 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde bu sayı 344 aya (28,7 yıl) gerilemiş, 2025 yılı üçüncü çeyreğinde ise 392 aya (32,6 yıl)  yükselmiştir.[2]

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon lira, 2025 ikinci çeyreğinde ise 4 milyon lira, üçüncü çeyrekte ise 4,3 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında ise 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2025 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 41,72, üçüncü çeyrekte ise 40,57’dir.