2024 Eylül: İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyat ve Satışları

 2024 EYLÜL: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 17 Ekim 2024)

            2024 ağustos ayında ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerinde yıllık artış, yüzde 46,94’ten yüzde 43,23’e gerilemiştir. Asgari ücretin 2024 yılı ikinci yarısında sabit tutulması maliyet düşüşünde etkili olmuştur. Eylül ayında ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki artışın yüzde 41,5’e gerileyeceği tahmin edilmektedir. Eylül ayında konut fiyatları aylık bazda yüzde 1 oranında artmış, yıllık artış ise yüzde 27,4 olarak gerçekleşmiştir.

 2020 yılında artış eğilimine giren yeni konut fiyatları, 2021-2023 döneminde de bu eğilimini sürdürmüştür. Yeni konut fiyatları, inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış göstermişti. 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle konut fiyat artışları hız kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE (EYLÜL)

	Eylül Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2021	2022	2023	2024
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	39,49	116,65	66,43	41,46
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	42,50	174,27	103,11	26,13
İlk El Konut Satışları	6,26	-18,23	-15,20	47,13
İpotekli Konut Satışları	-16,35	-42,98	-50,23	87,37
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	17,90	20,26	40,25	43,15
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	18,92	17,37	35,60	54,58
TÜFE	19,58	83,45	61,53	49,38
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	19,16	49,51	25,74	-15,57

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız.

(1)2024 Eylül verisi tahmindir.

Ağustos ayında yüzde 6 oranında yükselen yeni konut fiyatları eylül ayında yüzde 0,6 oranında gerilemiş ve yıllık artış yüzde 26,1 olmuştur. Ocak-Eylül döneminde yüzde 35,9 olan TÜFE enflasyonuna karşın, yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 18,9 olmuştur. Yeni konut fiyatları reel olarak eylül ayında yıllık bazda yüzde 15,6 oranında gerilemiştir. Yabancılara konut satışlarının azalmasının etkisiyle, İstanbul, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir.

2021 eylül-aralık döneminde yüzde 45,3 artan konut satışları, 2022 yılı ilk yarısında da yüzde 31,4 oranında yükselmiş, ancak yılın ikinci yarısında konut fiyatlarındaki artışın sürmesi nedeniyle yüzde 19,1 oranında gerilemişti. 2023 yılında kredilendirme koşullarındaki sıkılaştırma ve yılın ikinci yarısında konut kredi faizlerindeki hızlı yükseliş satışları olumsuz etkilemiştir. 2023 yılında ipotekli satışlar yüzde 34,9, ilk el satışlar yüzde 14,1, toplam satışlar ise yüzde 17,5 azalmıştı. 2024 ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 42,6 gerilerken, toplam satışlar yüzde 5,2, ilk el satışlar ise yüzde 12 oranında artış göstermiştir. 2024 yılı temmuz-eylül döneminde konut satışlarında tekrar önemli bir canlanma gözlenmektedir. Bu dönemde, geçen yılın aynı dönemine göre, toplam konut satışları yüzde 20,3, ilk el konut satışları yüzde 30,9, ipotekli satışlar ise yüzde 3,9 oranında artış göstermiştir (Grafik:2). Yabancılara konut satışı eylül ayında, geçen yıla göre, aylık yüzde 30,9, yıllık yüzde 39 gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2023 yılı ocak-eylül döneminde yüzde 17,9 iken, bu pay 2024 yılının aynı döneminde yüzde 9,8’e gerilemiştir.

            Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2023 yılı eylül ayında yeni konut fiyatlarında yüzde 25,7 oranında reel artış söz konusu iken, 2024 eylül ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 15,6 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi özellikle ilk el konut satışlarını olumlu etkilemiştir.

            Konut fiyatlarındaki reel gerileme, çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 247 ay çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılının aynı döneminde 199 aya gerilemiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 479 ay iken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayı 420 aya gerilemektedir[2].

 

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2023 yılı üçüncü çeyreğinde 2,8 milyon lira, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde ise 3.4 milyon liradır. Aynı dönemlerde, aylık net asgari ücret, 11.402 lira ve 17.002 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 36,54, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde ise yüzde 43,59’dur.