2025 OCAK- İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYAT VE SATIŞLARI

 

2025 OCAK: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 18 Şubat 2025)

            2024 aralık ayında yüzde 34,93 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2025 ocak ayında yüzde 29 civarına gerilediği tahmin edilmektedir. Asgari ücretin 2025 yılı ocak ayında yüzde 30 artırılması nedeniyle, ocak ayı inşaat maliyet artışının yüzde 10’u aşması beklenmektedir. Aylık maliyet artışı geçen yılın ocak ayında  yüzde 15,7 olmuştu. Ocak ayında konut fiyatları aylık bazda yüzde 4,68 oranında artmış, yıllık artış ise yüzde 31,95 olarak gerçekleşmiştir.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE (ARALIK)

	Aralık Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2022	2023	2024	2025
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	76,47	80,36	67,26	28,79
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	89,10	144,19	71,02	33,90
İlk El Konut Satışları	22,16	1,21	-8,24	29,77
İpotekli Konut Satışları	69,43	-10,89	-63,49	182,77
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	18,20	20,74	41,58	40,54
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	18,85	17,45	47,28	48,56
TÜFE	48,69	57,68	64,86	42,12
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	27,18	54,86	3,74	-5,78

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2025 Ocak verisi tahmindir.

İnşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmişti. Ancak konut fiyatlarında tekrar bir yükseliş eğilimi gözlenmektedir. (Grafik:1ve 3).

Ekim ayında yüzde 26,4’e kadar gerileyen yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, tekrar yükselmeye başlamış ve 2025 yılı ocak ayında yüzde 33,9 olmuştur. Ocak ayında yeni konut fiyatları yüzde 5,19 artmıştır. Yeni konut fiyatları reel olarak ocak ayında yıllık bazda yüzde 5,78 oranında gerilemiştir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, İstanbul, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. Ancak ekim-ocak döneminde yeni konut fiyatlarındaki artış TÜFE artışının üzerinde seyretmiştir. Bu dönemde TÜFE yüzde 11,62, yeni konut fiyat endeksi yüzde 13,31artmış, reel fiyat artışı ise yüzde 1,51 olmuştur.

2024 ocak-aralık döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 10,8 gerilerken, toplam satışlar yüzde 20,6, ilk el satışlar ise yüzde 27,7 oranında artış göstermiştir. 2024 yılı ikinci yarısında, özellikle son üç ayda konut satışlarında tekrar önemli bir canlanma gözlenmiştir. 2024 yılı ekim-aralık döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, toplam konut satışları yüzde 62,9, ilk el konut satışları yüzde 65,5, ipotekli satışlar ise yüzde 292,4 oranında artış göstermiştir (Grafik:2). Konut satışlarındaki canlılık 2025 yılı ocak ayında da devam etmiştir. 2025 ocak ayında toplam konut satışları, geçen yıla göre, yüzde 39,7 oranında artmıştır. İpotekli satışlar yüzde 182,8, ilk el satışlar ise yüzde 29,8 yükselmiştir.

 Yabancılara konut satışı ocak ayında, geçen yıla göre, yüzde 24,9 oranında gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2023 yılında yüzde 14,5 iken, bu pay 2024 yılında yüzde 10,7’ye gerilemişti. Ancak ekim-aralık döneminde artmaya başlayan ipotekli satışların payı 2025 yılı ocak ayında da devam etmiştir. Geçen yılın ocak ayında yüzde 7,4 olan ipotekli satışların payı, bu yıl yüzde 14,9’a yükselmiştir.

 

            Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 aralık ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 10,97 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim-aralık döneminde konut satışlarını olumlu etkilemiştir. Konut satışlarındaki artış, bu dönemde yeni konut fiyatlarında reel bir yükselişe de neden olmuştur. Nitekim 2024 ekim-2025 ocak döneminde yeni konut fiyatlarındaki reel artış yüzde 1,51 olmuştur.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme, çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılının aynı döneminde 212 aya gerilemiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay iken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayı 435 aya gerilemektedir[2].

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde 3,1 milyon lira, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise 3.6 milyon liradır. Aynı dönemlerde, aylık net asgari ücret, 11.402 lira ve 17.002 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2023 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 43,59, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise yüzde 41,27’dir.