2025 TEMMUZ-İnşaat Maliyetleri, Konut Satışları ve Fiyatları

 

2025 TEMMUZ: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 18 Ağustos 2025)

            2024 temmuz ayında yüzde 46,9 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2025 temmuz ayında yüzde 23,4’e gerilediği tahmin edilmektedir. 2025 temmuz ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 1,12 oranında artmıştır. Böylece 2024 temmuz ayında yüzde 38,27 olan yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış 2025 temmuz ayında yüzde 34,48’e gerilemiştir.

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE ( TEMMUZ )

	Temmuz Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2022	2023	2024	2025
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	110,12	63,19	46,94	23,41
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	165,44	95,12	38,27	34,48
İlk El Konut Satışları	-12,19	10,29	28,90	7,85
İpotekli Konut Satışları	-6,85	-24,09	-20,90	60,29
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	18,30	32,24	44,10	42,56
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	18,39	27,00	55,22	49,08
TÜFE	79,60	47,83	61,78	33,52
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	47,79	31,99	-14,53	0,72

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2025 Temmuz verisi tahmindir.

2022-2023 döneminde inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış gösteren yeni konut fiyatları, 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle ivme kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

2024 eylül ayında yüzde 26’ya kadar gerileyen yeni konut fiyatlarındaki yıllık artış, tekrar yükselmeye başlamış ve 2025 yılı temmuz ayında yüzde 34,5 olmuştur. Mayıs ayında yüzde 3,76 artan yeni konut fiyatları, haziran ayında yüzde 1,51, temmuz ayında ise yüzde 1,12 oranında artmıştır. Yeni konut fiyatları reel olarak temmuz ayında yıllık bazda yüzde 0,72 oranında artış göstermiştir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. Deprem riskinin düşük olduğu Ankara gibi illerde ise konut fiyatları reel olarak yükselmiştir. 2024 eylül-2025 haziran döneminde  yeni konut fiyatlarındaki artış TÜFE artışının üzerinde seyretmiş ve reel artış gözlenmiştir. Mayıs ve haziran aylarında yeni konut fiyatlarındaki artış aylık TÜFE artışının üzerinde kalırken, temmuz ayında yeni konut fiyatları aylık TÜFE artışının gerisinde kalmıştır.

2025 temmuz ayında toplam konut satışları, haziran ayına göre, yüzde 32,6, ipotekli satışlar yüzde 27,2, ilk el satışlar ise yüzde 31 oranında artmıştır. 2024 yılının temmuz ayına ve ocak-temmuz dönemine göre konut satışlarında önemli bir artış gözlenmiştir. Nitekim 2025 yılı ocak-temmuz döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 93,2, ilk el satışlar yüzde 17,5, toplam satışlar ise yüzde 24,2 oranında artmıştır.

 Yabancılara konut satışı 2025 yılı temmuz ayında, geçen yıla göre, yüzde 18,9 gerilemiştir. Yabancılara konut satışları 2025 yılı ocak-temmuz döneminde, geçen yıla göre, yüzde 12,3 oranında azalmıştır. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2024 yılı ocak-temmuz döneminde yüzde 9,4 iken, bu pay 2025 yılında yüzde 14,6’ya yükselmiştir.

           Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2024 aralık ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 10,97 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim ayından itibaren konut satışlarını olumlu etkilemiştir. Konut satışlarındaki artış, bu dönemde yeni konut fiyatlarında reel bir yükselişe de neden olmuştur.

Konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücretteki artış çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay (22,5 yıl) çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 212 aya (17,7 yıl), 2025 yılı ilk çeyreğinde 171 aya (14,3 yıl) gerilemiş, 2025 yılı ikinci çeyreğinde ise 180 aya (15 yıl) yükselmiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay (46,7 yıl) iken, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 435 aya (36,2 yıl), 2025 yılı ilk çereğinde bu sayı 345 aya (28,7 yıl) gerilemiş, 2025 yılı ikinci çeyreğinde ise 370 aya (30,8 yıl)  yükselmiştir.[2].

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde 3.6 milyon lira, 2025 yılı ilk çeyreğinde 3,8 milyon lira, 2025 ikinci çeyreğinde ise 4 milyon lira civarındadır. Aylık net asgari  ücret 2024 yılında 17.002 lira, 2025 yılında ise 22.105 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2024 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 41,27, 2025 yılı ilk çeyreğinde yüzde 39,97, 2025 yılı ikinci çeyreğinde ise yüzde 41,72’dir.