2024 Aralık-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları ve Satışları

 

2024 ARALIK: İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI

(Zafer YÜKSELER, 21 Ocak 2025)

            2023 aralık ayında yüzde 66,9 olan ikamet amaçlı bina inşaat maliyetlerindeki yıllık artışın, 2024 aralık ayında yüzde 35’e gerilediği tahmin edilmektedir. Asgari ücretin 2024 yılı ikinci yarısında sabit tutulması maliyet düşüşünde etkili olmuştur. Aralık ayında konut fiyatları aylık bazda yüzde 1,98 oranında artmış, yıllık artış ise yüzde 29,42 olarak gerçekleşmiştir. Toplam konut satışları, aralık ayında ipotekli satışlardaki canlanmanın etkisiyle, aylık yüzde 38,97, yıllık yüzde 53,44 artmıştır.

 2020 yılında artış eğilimine giren yeni konut fiyatları, 2021-2023 döneminde de bu eğilimini sürdürmüştür. Yeni konut fiyatları, inşaat maliyetlerindeki artış yanı sıra, yabancıların konut alımları ve negatif reel faizlerin etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin yükselmesi sonucunda artış göstermişti. 2023 yılı ikinci yarısında faiz oranlarındaki artış ve kredi koşullarındaki sıkılaştırmanın etkisiyle konut fiyat artışları hız kaybetmiştir (Grafik:1ve 3).

Tablo:1-İnşaat Maliyetleri, Konut Fiyatları, Konut Satışları, Faiz Oranları ve TÜFE (ARALIK)

	Aralık Ayı İtibariyle Yıllık % Değişim
	2021	2022	2023	2024
İkamet Amaçlı Binalar İnşaat Maliyet Endeksi (1)	65,9	78,54	66,90	34,93
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) (2023=100)	70,51	140,76	91,32	28,57
İlk El Konut Satışları	108,1	1,49	-34,21	49,54
İpotekli Konut Satışları	209,34	-51,84	-72,28	285,25
Konut Kredi Faiz Oranı (Akım, %)	17,31	19,99	42,09	41,06
Mevduat Faizi (Akım, 3 ay+6 ay+1 yıl Ortalama, %)	16,47	17,77	47,48	53,25
TÜFE	36,08	64,27	64,77	44,38
Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TÜFE’ye Göre)	17,31	46,56	16,11	-10,95

Kaynak: TÜİK-TCMB ve kendi hesaplamalarımız. (1)2024 Aralık verisi tahmindir.

Ekim ayında yüzde 3,02, kasım ayında 4,01 oranında artan yeni konut fiyatları aralık ayında da yüzde 0,98 oranında artmıştır. Ocak-aralık döneminde yüzde 44,38 olan TÜFE enflasyonuna karşın, yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 28,57 olmuştur. Yeni konut fiyatları reel olarak aralık ayında yıllık bazda yüzde 10,95 oranında gerilemiştir. Yabancılara konut satışının azalmasının etkisiyle, İstanbul, Antalya ve Mersin’de konut fiyatları reel olarak daha fazla düşüş göstermiştir. Depremden etkilenen illerde de konut fiyatları reel olarak önemli oranda gerilemiştir. Ancak ekim-aralık döneminde yeni konut fiyatlarındaki artış TÜFE artışının üzerinde seyretmiştir. Bu dönemde TÜFE yüzde 6,27, yeni konut fiyat endeksi yüzde 8,21 artmış, reel fiyat artışı ise yüzde 1,82 olmuştur.

2021 eylül-aralık döneminde yüzde 45,3 artan konut satışları, 2022 yılı ilk yarısında da yüzde 31,4 oranında yükselmiş, ancak yılın ikinci yarısında konut fiyatlarındaki artışın sürmesi nedeniyle yüzde 19,1 oranında gerilemişti. 2023 yılında kredilendirme koşullarındaki sıkılaştırma ve yılın ikinci yarısında konut kredi faizlerindeki hızlı yükseliş satışları olumsuz etkilemiştir. 2023 yılında ipotekli satışlar yüzde 37,7, ilk el satışlar ile toplam satışlar yüzde 17,5 oranında azalmıştı.

2024 ocak-aralık döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, ipotekli satışlar yüzde 10,8 gerilerken, toplam satışlar yüzde 20,6, ilk el satışlar ise yüzde 27,7 oranında artış göstermiştir. 2024 yılı ikinci yarısında, özellikle son üç ayda konut satışlarında tekrar önemli bir canlanma gözlenmiştir. 2024 yılı ekim-aralık döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, toplam konut satışları yüzde 62,9, ilk el konut satışları yüzde 65,5, ipotekli satışlar ise yüzde 292,4 oranında artış göstermiştir (Grafik:2). Yabancılara konut satışı aralık ayında, geçen yıla göre, aylık yüzde 17,3 artarken, yıllık bazda yüzde 32 oranında gerilemiştir. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı 2023 yılında yüzde 14,5 iken, bu pay 2024 yılında yüzde 10,7’ye gerilemiştir. Ancak ekim-aralık döneminde bu pay, 2023 yılında yüzde 5,2 iken, 2024 yılında yüzde 12,5’e yükselmiştir.

 

    Mevduat faizlerindeki yükseliş konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde kısıtlamış ve yeni konut fiyatları 2024 yılı şubat ayından itibaren reel olarak gerilemeye başlamıştır (Grafik:3). 2023 yılı aralık ayında yeni konut fiyatlarında yüzde 16,11 oranında reel artış söz konusu iken, 2024 aralık ayında yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 10,95 oranında gerilemiştir. 2024 temmuz-eylül döneminde reel konut fiyatlarındaki düşüşün belirginleşmesi, ekim-aralık döneminde konut satışlarını olumlu etkilemiştir. Konut satışlarındaki artış, bu dönemde yeni konut fiyatlarında reel bir yükselişe de neden olmuştur.

            Konut fiyatlarındaki reel gerileme, çalışanların konut satın alma güçlerini olumlu etkilemektedir. 2023 yılı dödüncü çeyreğinde bir asgari ücretlinin 100 m2’lik bir konutu peşin alması için 271 ay çalışması gerekirken, bu sayı 2024 yılının aynı döneminde 212 aya gerilemiştir [1]. Aynı konut alımı için konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli kredi kullanılması durumunda, çalışılması gereken ay, faiz ödemelerinin etkisiyle önemli ölçüde yükselmektedir. 2023 yılı dördüncü çeyreğinde çalışılması gereken ay 561 ay iken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayı 436 aya gerilemektedir[2].

---

[1] TCMB konut m2 birim fiyatına göre 100 m2 büyüklüğündeki konut, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde 3,1 milyon lira, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise 3.6 milyon liradır. Aynı dönemlerde, aylık net asgari ücret, 11.402 lira ve 17.002 liradır.

[2] TCMB verilerine göre konut kredi faizi 2023 yılı dördüncü çeyreğinde yüzde 43,59, 2024 yılı dördüncü çeyreğinde ise yüzde 41,27’dir.

2024 Kasım-Uluslararası Yatırım Pozisyonu

 

ULUSLARARASI YATIRIM POZİSYONU (UYP) VE ÖDEMELER DENGESİ

(Zafer YÜKSELER, 20 Ocak 2025)

2023 yılı aralık ayında 316,1 milyar dolar olan Net UYP açığı, 2024 yılı kasım ayında 296,7 milyar dolara gerilemiştir. Bu dönemde varlıklar 30,3 milyar dolar, yükümlülükler ise 10,9 milyar dolar artmıştır. Varlıklardaki artış resmi rezervler, doğrudan yatırımlar ve ticari kredilerden kaynaklanmıştır. Yükümlülüklerdeki artış portföy yatırımları ve kredilerden gelmiş, TCMB’deki mevduat 10,2 milyar dolar azalmıştır. 2023 yılında 156,1 milyar dolar olan yabancıların portföy stoku, 2024 kasım ayında 184,1 milyar dolara yükselmiştir.

 

ULUSLARARASI YATIRIM POZİSYONU (Milyon ABD doları)

	2023 Aralık (1)	2024 Kasım (2)	Fark   (2-1)	Farkın Kaynakları
				Ödemeler Denge. Akımı 2024 O.-Kasım	Değerleme-Kur ve Parite Farkları
NET UYP (1-2)	-316.145	-296.708	19.437	-21.508	40.945
1.Varlıklar	332.648	362.966	30.318	48.977	-18.659
Doğrudan Yatırımlar	64.584	70.313	5.729	5.762	33
Portföy Yatırımları	2.947	4.119	1.172	23.410	-22.238
Ticari Krediler	51.447	56.406	4.959	6.872	-1.913
Krediler	5.385	5.510	125	2.057	-1.932
Mevduat	63.636	64.975	1.339	8.803	-7.464
Bankalar-YP	39.639	38.657	-982	4.964	-5.946
Diğer Varlıklar	3.765	3.905	140	23	117
Rezerv Varlıklar	140.884	157.738	16.854	2.050	14.804
2.Yükümlülükler	648.793	659.674	10.881	70.485	-59.604
Doğrudan Yatırımlar	194.183	179.579	-14.605	9.600	-24.205
Portföy Yatırımları	95.844	121.855	26.011	35.822	-9.811
Ticari Krediler	58.165	57.299	-866	707	-1.573
Krediler	186.693	195.427	8.734	25.334	-16.600
Mevduat	106.599	98.383	-8.216	-1.059	-7.257
TCMB	46.360	36.135	-10.225	-10.491	266
Bankalar-YP	43.208	39.524	-3.684	5.004	-8.688
Diğ.Yüküm. + SDR	7.309	7.132	-177	81	258
ULUSLARARASI REZERV	180.523	196.395	15.872	7.014	8.858
TCMB	140.884	157.738	16.854	2.050	14.804
Bankalar	39.639	38.657	-982	4.964	-5.946
Y.Dışı Yerleşik Portföyü	156.083	184.103	28.020	45.254	-17.234
Hisse Senedi	29.536	33.101	3.565	-2.584	6.149
Borç Senedi	66.308	88.754	22.446	38.406	-15.960
Mevduat	60.239	62.248	2.009	9.432	-7.423

Kaynak: TCMB. 2023 verileri yenilenmiştir.

UYP stok değerleri, finansal varlık ve yükümlülüklere ilişkin ödemeler dengesi akım girişlerinden, farklı para birimlerinin dolara karşı değerlerindeki değişimden, Türk lirasının dolar karşısındaki değerinden, hisse senetleri, DİBS ve altın fiyatlarındaki değişimden etkilenmektedir. Stok veriler incelendiğinde, en belirgin değişimin, doğrudan yatırımlar, portföy yatırımları, rezerv ve mevduat kalemlerinde olduğu görülmektedir.

2024 yılı ocak-kasım dönemi ödemeler dengesi akımları incelendiğinde, doğrudan yatırımlarda 5,8 milyar dolar, portföy yatırımlarında 23,4 milyar dolar, mevduatta 8,8 milyar dolar, ticari kredilerde 6,9 milyar dolarlık artışın etkisiyle toplam varlıklar 49 milyar dolar artış göstermiştir. Yükümlülükler kısmında doğrudan yatırımlarda 9,6 milyar dolar, portföy yatırımlarında 35,8 milyar dolar, bankaların YP mevduatında 5 milyar dolar ve kredilerdeki 25,3 milyar dolar artış, TCMB’deki mevduatın 10,5 milyar dolar azalmasının etkisiyle toplam yükümlülüklerdeki artış 70,5 milyar dolar olmuştur. Sonuç olarak 2024 ocak-kasım döneminde ödemeler dengesi finans hesabından 21,5 milyar dolar giriş olmuş ve net yükümlülüğümüz de aynı tutarda artmıştır.

2024 yılı kasım ayı itibariyle, değerleme-kur ve parite farkları etkisi, varlıkları 18,7 milyar dolar, yükümlülükleri ise 59,6 milyar dolar azaltmıştır. Böylece değerleme-kur ve parite etkisi Net UYP’yi 40,9 milyar dolar azaltıcı etkide bulunmuştur. 2024 ocak-kasım döneminde doğrudan yatırım, portföy yatırımları, mevduat, kredi ve rezerve ilişkin değerleme varlık ve yükümlülükleri önemli ölçüde etkilemiştir. Değerleme ve parite etkisi resmi rezervleri 14,8 milyar dolar artırırken, banka rezervlerini 5,9 milyar dolar azaltmış ve toplam uluslararası rezervleri 8,9 milyar dolar yükseltmiştir. Değerleme-parite ve kur etkisi büyük ölçüde diğer sektörlerin net pozisyonun da etkili olmuştur.

Uluslararası Yatırım Pozisyonundaki değişim ile Ödemeler Dengesi Tablosu birlikte değerlendirildiğinde, varlıklar bölümünde “portföy yatırımları”, yükümlülükler bölümünde “bankalar-krediler”, “bankalar-mevduat” ve portföy yatırımları-borç senetleri” kalemlerinde önemli bir uyumsuzluk olduğu dikkati çekmektedir.

Aşağıdaki Grafik:1’de Net UYP verisi yanı sıra, değerleme-kur-parite etkisinden daha az etkilenen, doğrudan yatırımlar ve hisse senetleri hariç Net UYP ile uluslararası rezervler verisi de yer almaktadır. 2023 yılı aralık ayında -158,3 milyar dolar olan doğrudan yatırımlar ve hisse senedi hariç net UYP 2024 kasım ayında -156,5 milyar dolara gerilemiştir. 2023 yılı sonunda 180,5 milyar dolar olan toplam uluslararası rezervler, 2024 kasım ayında 196,4 milyar dolara yükselmiştir.

TCMB Net Yatırım Pozisyonu fazlası 2022 yılında 90,3 milyar dolar iken, 2023 yılı sonunda 88,8 milyar dolar, 2024 kasım ayında da 116,1 milyar dolar olmuştur. Bankaların 2022 yılı sonunda 71,8 milyar dolar olan pozisyon açığı 2023 yılı sonunda 86,3 milyar dolara, 2024 kasım ayında ise 102,8 milyar dolara yükselmiştir. 2022 yılında 323,3 milyar dolar olan diğer sektörlerin pozisyon açığı 2023 yılı sonunda 248,9 milyar dolara, 2024 kasım ayında ise 225,3 milyar dolara gerilemiştir. 2023 sonunda 69,7 milyar dolar olan Genel Hükümet net pozisyon açığı ise 2024 kasım ayında 84,7 milyar dolara yükselmiştir (Grafik:2). Özetle, 2024 yılında TCMB pozisyon fazlası 27,3 milyar dolar artarken, genel hükümet pozisyon açığı 15 milyar dolar, bankaların pozisyon açığı 16,4 milyar dolar artmış, diğer sektörlerin açığı ise 23,3 milyar dolar azalmıştır.